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《幫你格價》:按保成數升 覓筍盤上車

【明報專訊】近日房委會公布截至3月底最新公屋輪候時間,一般申請者平均等6.1年。惟事實上不少人反映輪候超過10年仍「上樓」無期,而且公屋申請人亦有每月入息限額。與其苦等不如在市場上尋覓自己有能力負擔的物業,新按保已於今年2月生效,首置人士在滿足條件情况下,即使壓測不合格,仍然可申請高成數按揭。

◆新plan免壓測

長久以來,對置業人士最大的困難並非首期而是壓力測試,假設購入500萬元物業,首期連同地產代理佣金、從價印花稅、律師費等,約需71萬元。但在壓力測試計算下,要求申請人月入至少4.47萬元。

然而新按保於今年2月生效,新制度下容許首置人士購買1000萬元以下物業可申請九成按揭,雖然要做「壓力測試」但可以不用通過,亦可成功獲批高成數樓按,但按揭保費會增加至原有保費的10%。此外,如未能通過壓測,部分銀行或未批足按揭成數,如申請九成按揭,或只批出八成半按揭。

◆市面可供選擇上車盤

如果年輕人想上車,坊間不少樓盤呎價已高達2萬元,或相當於一個月人工,但其實市面上有不少平價盤可供選擇。首先,可以選擇已補地價的公屋或居屋,從二手樓盤網站可見,位於沙田廣林苑一個面積376方呎的已補地價兩房單位,售價為398萬元,即每平方呎價為10,585元。有意購買人士,如敘做九成按揭,須繳付約62萬元的首期及雜費,在攤分30年還款、H+1.3%計算以及每年繳交按揭保險費情况下,每月供款僅1.28萬元。

壓力測試方面,如首套房按揭申請人的「供款佔入息比率」(DTI)不超過60%,即月入高於33,897元即可批出九成貸款,如月入少於上述數目,可按DTI的50%計算,即月入高於28,307元,即有機會批出九成按揭,但就會增加按保費用,以上述例子計算,保費約增加8000元。

留意資助房屋有轉售限制

普遍400萬元以下的已補地價的物業,大多為屯門、將軍澳二手居屋,及沙田、大埔、上水、大圍的二手公屋。例如上水天平村一個381方呎單位,售價為400萬元,呎價約10,496元。將軍澳景明苑一個401方呎單位,售價為410萬元,呎價約10,224元。

不少人或會認為買入新居屋或白居二物業會更便宜,但首先新居屋的面積愈來愈細,就以新居屋2022為例,最細戶型面積只有186方呎,遠低於250方呎最舒適的人均面積要求。此外,新居屋或白居二都有轉售年期限制,新居屋2022需持貨15年才可轉售,白居二2022要視乎物業,至少持貨3年或以上方可轉售。

而且轉售對象必須為綠表人士(即房委會轄下公屋住戶、房協轄下出租屋邨的住戶、持有房屋署/市建局發出有效《綠表資格證明書-只適用於出售居者有其屋計劃單位》的人士)或白居二中籤者。要留意的是,由於物業限制,置業人士不能將物業出租。最後,目前在政府規定下,新居屋或白居二買家只可使用P-2.5%的最優惠按揭封頂利率,以500萬元物業、九成按揭及分25年還款計算,P按全期利率開支為155.6萬元,H按為109.1萬元,兩者相差46.5萬元。

村屋唐樓交投不多 常估價不足

除了已補地價的物業,400萬元以下私人物業選擇亦不少,不過面積普遍只有300多呎,而且大多位於屯門,如屯門市廣場一個322方呎單位,售400萬元,呎價約12,422元;深水埗AVA 228一個155方呎單位,售322萬元,即呎價約20,774元。

在選擇物業時要留意,大多村屋、唐樓或洋樓的售價便宜,如500方呎元朗村屋只售338萬元,但通常村屋成交較少,銀行難有較多數據參考,因此常出現估值不足的情况。而且物業附近的道路使用權、有沒有斜坡等都會影響估值及可能增加律師費。至於一些唐樓或洋樓,雖然價錢不昂貴,但同樣面對參考數據不足問題,以及樓齡過高影響按揭成數及年期,除非首期相當充裕,否則不建議上車人士沾手。

明報記者 黃清瑤

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