內房利好政策料陸續有來

雖然去年下半年以來內地房地產市場出現不少民企債務違約的壞消息，今年以來新盤銷售亦顯著下滑，惟楊艷認為，今年是內房「交易政策年」，料政府會繼續推出利好政策，推動市場回暖。「現在中央政府已經把房地產政策的制定開始下放至各個省市了，各個省市根據自身情况來制定限購政策、補貼政策、吸引人口及人才流入的政策，例如有些城市只要居民有三名孩子就可以多買一套房、不被限購，有些城市更只要求外地人交完社保也就可以買房了，所以各地政府是根據本身情况制定政策，我相信很多城市會繼續推出更多利好政策。杭州是二線城市裏面最強的，它都出了這些政策，我相信另外比較強的二線城市，例如合肥和鄭州也會陸續有更多利好政策推出，所以今年對市場交易者來說是一個政策年，新盤銷售數據回暖則最快要等到第三季。」

降按揭利率 間接振消費

人民銀行上周五宣布下調作為內地按揭利率基準的5年期貸款市場報價利率（LPR）0.15厘至4.45厘，加上本月15日已把首套個人住房貸按揭利率下限下調至「LPR-0.2厘」，變相連環下調按揭利率支持樓市。楊艷分析，此舉的確是內地政府未來最有抓手（即最有發揮空間）的利好樓市政策，「因為這個利率（首置按揭利率下限現為4.25厘）現在還是很高，而且就把它拿來與理財產品比較，理財產品的無風險收益率過去有5%，現在已經降至3%，那麼現在按揭利率便不能夠比理財產品的無風險收益率高那麼多，為什麼呢？因為以前大部分理財產品籌資所得是投資地產，所以現在這渠道沒有了，就看見收益率大幅度下行。（按揭利率明顯高於理財產品無風險收益率）不平衡的情况是不會持續太久的，所以貸款端的利率還是有空間去釋放」。

楊艷分析，目前內地經濟增長放緩，「做大蛋糕已比較難」，故此政府推出不少政策，包括是次下調按揭利率，目標是為普羅百姓節省開支，提升可支配收入，以支持消費增長，「這其實最主要也是刺激消費的一種方式，假如按揭利率這麼高，借按揭貸款買樓者便不太可能增加消費，現在政府要積極推動居民消費，其中一個最有效的方法，便是下調按揭利率，使銀行讓利，這樣亦可減低銀行按揭貸款的風險，所以我覺得趨勢是這樣，還會陸續有來」。

雖然楊艷沒有點名推介內房股，但卻分享選股的思路，主要是選擇財政穩健、有能力在去年下半年行業低潮開始至今積極低吸優質土儲的內房。

內房行業已去槓桿 項目利潤率趨合理

楊艷表示，過去因為市場競爭白熱化，內房買地開發住宅項目的利潤率也特別低，很多民企因此增加槓桿，以取得更多項目薄利多銷，但去年下半年以來，不少民企內房均出現債務問題，而且個別是在市場頗有影響力的企業，它們現在肯定已不能再加槓桿，部分更要退出土地市場，這樣其他企業若手頭上持有豐厚現金，它們買地的時候競爭對手減少，機會便會比以前多，內房行業也可以回到一個正常的利潤率。

「我們去年下半年開始看到很多國企買入不少住宅土地，因為當時很多民企已沒有錢，而即使是有錢的民企也不敢拿地，擔心難以發新債融資來還舊債。本季開始陸陸續續有一批能力比較強的民企，例如濱江集團（深：002244）就陸續在杭州區域拿地。去年下半年開始內房買入的住宅土地，肯定比去年上半年或之前買入、現在正開始銷售的項目利潤率高，未來幾個月若疫情受控，新盤銷售回暖，這些項目料可取得理想回報。」

（本網發表的文章若提出批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意。）

[封面故事]