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余淑穎:負債過重 退休者宜增現金流

【明報專訊】根據吳先生現時資產狀况作出以下財務分析,希望通過「4部曲」達至提升現金流、10年內清還所有按揭、降低股市和加息對吳先生的財務風險。

首先吳先生持有3個物業,餘下的按揭供款年期16至27年不等,每月供款共5萬多元,連其他家庭開支共70,800元。兼職和租金收入或不穩定,以現時現金和股票共134萬元來預算吳先生的財務能力,只可支持約19個月的總開支。資料顯示負債過重,對於退休者來說壓力過大,因此可考慮以下方法降低負債、提升現金流:

(1) 放售供款最多的物業套現

港島區物業樓齡最高,餘下供款年期27年,月供19,500元。若成功以市價1200萬元放售物業,扣除相關開支和銀行按揭餘款,理應可套現約700萬元。相反,九龍區物業樓齡較輕、供款年期較短且租金回報較高,可繼續持有。

(2)700萬元轉投較穩定的債券基金

近年市場波動,大多股票和債券價格已有相當跌幅。若現時在市場上尋找較穩健的債券基金作長線收息,可提升每月收入。現時市場上提供每月派息穩定的債券基金,年利率約3.5至8厘不等。假設5厘息,700萬元資金每年可獲約35萬元,月均29,000元,已合乎提升每月額外收入的目標。

(3)訂10年儲蓄目標清還按揭

調整每月收入開支後,可考慮每月目標儲22,000元,為期10年,以每年3%的回報,預算10年後理應可儲蓄約300萬元,可用來清還餘下按揭貸款,達至零負債的退休目標。

(4)假若按照上述建議的資產配置安排一切順利,10年後應擁有以下資產作退休最強後盾:一個自住物業及一個收租物業,每月收租27,000元;市值約700萬元的債券基金,每年35萬元債息收入;134萬元股票、銀債和現金(或會調節);因已達至財務自由,若有重大財務需要,也可隨時套現流動性較大的700萬元債券基金。

至於吳先生現時手持的股票因近年價格回落,若沒有現金流的需要可續持有避免虧損離場。至於考慮未來6個月將收租物業抵押還息不還本來獲取每月約23,000元的現金流,筆者認為不太適合吳先生,因為他現時資產和負債比率已失衡,必須盡快降低負債。吳先生亦可考慮購入高息的中國銀行股票長遠收息,但也要留意派息前後的波動,避免賺息蝕價。

美聯金融集團高級副總裁

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[余淑穎 理財信箱]