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澳洲續加息 料樓價至明年底跌一成

【明報專訊】澳洲央行周二決定大幅加息0.5厘至0.85厘,超出市場預期。因應通脹加劇,澳洲央行續上月加息0.35厘後再度加息,市場預期今年會再加息。澳洲物業是不少投資者心儀項目,去年澳洲房地產市場表現突出,但今年會否因為加息而受到衝擊呢?有分析預測到2023年底,澳洲樓價將下跌至少10%。如果要入市,最好待加息周期近尾聲才行動。

澳洲一直是世界移民熱門地點,而2022年QS世界大學排名 (QS World University Rankings)中,澳洲的7家大學進入百強。澳洲政府最近宣布「避風港」新政策,降低香港人申請永久居留的門檻,港人持有臨時畢業生簽證(485)、臨時技術短缺簽證(482)或臨時技術工作簽證(457),在澳洲居住一定年期後,通過「品格測試」便可申請永久居留。這些政策為澳洲帶來持續的人口輸入,對澳洲房屋需求大增,去年當地樓價更創下32年新高。

澳洲續吸移民 房屋需求增

目前澳洲政府亦大力推動各州的城市建設,包括推出NDIS資助,吸引國際投資者及移民人士在澳洲置業。不過,投資者或準買家要留意,澳洲維多利亞省的印花稅減免將於今年6月30日結束,加上通關後大量人口回流到墨爾本,令房屋需求激增,同時造就購買墨爾本中央商業區(CBD)現樓的黃金機會。

根據Domain最新數據顯示,墨爾本住宅空置率回落至1.5%,為近期新低水平,刺激租金按月上升7.4%,令墨爾本現樓成為自住及投資客戶的搶手貨。利安環球發表報告,墨爾本是澳洲第二大城市,也是維多利亞省的首府,過去5年間,墨爾本的金融及專業服務快速發展,新增逾12萬個工作崗位,增幅達42%,推動了墨爾本就業熱潮,對移民墨爾本的香港人而言,就業情况較為理想。墨爾本CBD匯聚多家跨國企業辦公大樓,區內更坐擁墨爾本大學(University of Melbourne)及墨爾本皇家理工大學(RMIT)兩大知名學府,令當地的樓市及租務市場長期熾熱,受國際投資者追捧。

墨爾本樓市受國際投資者追捧

PropTrack經濟研究執行經理Cameron Kusher引述Realestate報告預計,到2023年底墨爾本樓價將下跌10%,其中今年將下跌3%。西太平洋銀行首席經濟學家Bill Evans表示,在墨爾本的樓市調整於2024年年中結束之前,預期至2024年總和會跌14%,大部分跌幅將在2023年發生。

澳洲國民銀行首席經濟學家Alan Oster表示,預計墨爾本樓價今年將下跌約1.5%,明年將進一步下跌10%。澳洲聯邦銀行預期,2023 年底將比 2022 年開始時下跌12%。澳新銀行預計墨爾本的樓價到 2022 年底將下跌5%,到2023年將進一步下跌6%。

3至5月住宅銷售額跌19%

市場普遍預期,澳洲央行為抑制通脹,將持續加息至2023年。由於銀行貸款利率亦會跟升,令準業主的按揭利率達到約3.16厘水平。如果樓宇按揭為50萬澳元,現時每月按揭還款額會增加200澳元。由於按揭利率上升加重按揭供款負擔,較高的利率會降低借貸能力,家庭儲蓄減少和資產負債表收緊也會對潛在貸款人的服務能力評估造成壓力,從而減少買樓需求。

今年借貸成本大幅上漲,讓買樓人士添壓。CoreLogic的銷售數據顯示,截至5月底的3個月內,住宅銷售額比去年同期跌19%。 從澳洲統計局的房屋貸款數據可看到類似的趨勢,其中新抵押貸款數字也呈下降趨勢。雖然預計悉尼和墨爾本房地產低迷將逐漸蔓延到其他地區,但其跌幅將取決於利率移動和正常化的速度和程度,以及今明年澳洲經濟和勞動力市場的表現。如果經濟增長維持及勞動力市場暢旺,這對房地產市場負面情緒會減低。

澳元上升的主要原因是市場憧憬中國逐漸放寬防疫措施,將提振大宗商品需求。另外,澳洲第一季國民生產總值(GDP)優於預期,4月貿易順差意外擴大,反映經濟基本面穩健。再者,油價上升亦利好商品貨幣。不過,市場對美國聯儲局9月加息的預期再度升溫,帶動美元全面走強。而市場對通脹的擔憂亦打擊風險情緒。短期內,由於大宗商品前景仍樂觀,以及本周澳洲央行鷹派加息,澳元或持續堅挺。惟通脹及經濟前景的擔憂,可能反覆限制澳元升幅。

明報記者 龍彩霞

[環球樓市]