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陳智鑾:認識租客 提防「租霸」

【明報專訊】惡意拖欠租金的租客,又稱為租霸,當他們開始拖租,便會影響物業的現金流,甚至對業主造成財政壓力。更甚者是業主收回物業後,單位內部有可能被租霸大肆破壞,面目全非,要回復原貌可能又要大灑金錢,所以遇到租霸可以說是業主的噩夢。

要求收入證明 坦誠溝通避免過強硬

要減低遇到租霸的風險,可先從認識你的準租客開始,如他們的工作、公司背景、收入水平等,有需要亦可要求租客提供收入證明或糧單,有部分業主更會要求準租客提供員工證,甚至以往的交租紀錄作參考,當然,準租客亦有權拒絕這些要求。

另要留意,若只提供櫃員機入數紀錄作證明,便要格外小心有彈票風險,尤其在星期日簽約,銀行沒營業,無法查閱戶口情况。若租霸存心用空頭支票欺騙佔用單位,業主便會蒙受損失,所以要確保租客在進入單位前已繳交足夠的按金和租金。

不過,未必每個拖租的租客都是有「預謀」成為租霸,尤其近期經濟環境比較波動,所以業主最好與租客保持溝通,如果租客真的遇到經濟困難請求減租,業主亦可以因應實際情况坦誠溝通,例如協商下調數個月租金,隨後才回復原來的租金。有時業主態度太強硬,在租務角度來說未必是好事。

若不幸真的遇上租客拖租,而且對方逃避溝通,業主就要盡早採取行動。首先,所欠租金可向小額錢債審裁處申索,上限是7.5萬元,如金額超過上限就要到區域法院申索。如決定收回單位,就須向土地審裁處申請收樓和執達吏服務;不過,業主必須手持有效並已打釐印的租約。提交申請書後的7天內須向租戶發通知書,若租戶不反對,其後業主便可申請執行收樓令及上門收樓。以上流程只是一個簡述,希望可供周先生參考。

最後為周先生置業做一個估算,現時周太有一個首置名額,可節省印花稅,但要留意出租物業只能敘做五成按揭,周太現時持有300萬元,假設每月收入約3萬元,按推算可選擇市值500萬元左右的物業,按揭貸款250萬元、30年期攤還、H+2%息率的條款下,每月供款約9500元,置業成本連首期250萬元,即印花稅15萬元、律師費、佣金及其他費用約270萬元,以現時的經濟情况料可輕鬆應付。

信達興業董事資深物業投資者

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[陳智鑾 理財信箱]