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葉創成:觀望加息步伐 低吸新地恒地

【明報專訊】筆者在2017年7月14日在《明報》發表〈恒指升勢未盡 追落後吼新地〉的文章,提到筆者在2016年12月9日以每股105元買入新地(0016),並且預測其股價可上望2015年第二季大時代高位137.6元。該預測已經兌現,新地股價於2018年1月及2019年4月先後兩次升穿137.6元,筆者當時也有沽貨,之後亦再有買賣,均賺錢離場。最近一次沽貨是去年首季,過去一年多以來已沒持有新地。適逢特首換屆在即,候任特首李家超表明樓價應要保持穩定,不希望波動太大,筆者對此政策方向十分認同,樂觀其成,正部署在低位再買新地或恒地(0012)

首先分享在筆者心目中何謂「穩定」的樓價。特首林鄭月娥近日接受港台專訪,回顧自己任內功過,指過去4屆特區政府任內樓市大上大落,根據差餉物業估價署整體私人住宅售價指數,第一屆特區政府離任時樓價較上任時下跌57%,第二屆升43.3%,第三屆升99.5%,第四屆升63.1%,而她任內暫只升了13.8%。她認為樓價要平穩,若樓價大上大落會製造很多問題,不是健康樓市。

樓價是否平穩 要考慮期內波幅

筆者也十分認同樓價穩定的重要,而根據自己在CFA課程中學到統計學的知識,評估個別資產某一時間內的表現,不止要簡單比較期末與期初的價格變幅,也要留意期內的波幅是否很大;波幅低,資產價格才算真正平穩。以差餉物業估價署整體私人住宅售價指數過去近5年上升13.8%為例,雖然每年平均升幅僅約2.6%,但是期內其實並非穩步上升,而是在2017年下半年至2018年上半年曾急升近兩成,2018年下半年至2019年上半年閃跌後反彈,過去3年始轉為在10%內橫行。

向前望的話,筆者希望下屆特首李家超在未來5年任期內,樓價趨於穩定,例如每年升幅2%至3%,與通脹相若,即使在某12個月內出現較大升幅或跌幅,波幅也要控制在10%內,像過去3年一樣。

港或大幅加息 樓價有調整壓力

樓價走勢由多項本地及外圍因素決定,要樓價在未來5年如上述般穩定,筆者也知道是說易行難,而且筆者近日訪問多名具分量的專家均擔心本港在今年下半年要跟隨美國大幅加息,料為樓價帶來頗大調整壓力,這可能亦是李家超於下月上任特首後隨即要面對的挑戰。事實上,地產股股價本月以來表現並不理想,目前估值亦屬接近多年來的低位。

總而言之,筆者還是很希望買入新地或恒地,但當前首要觀望美國下半年的加息步伐,以及對本港息率及樓價的影響。

[葉創成 創富倉]