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內房不重蹈日本樓覆轍 已成買方市場 擠泡沫陣痛持續

【明報專訊】記者在《明報》首次訪問瑞信陶冬,見於2017年8月24日「名人樓市論壇」專版,該訪問是在颶風天鴿最接近本港前一日進行,地點是九龍站環球貿易廣場(ICC)高層的瑞信總部,當時霧霾籠罩維港,他當時預測:「中央在未來5年將加快收水,引致內地樓價下跌,本港樓價料跟隨調整。」隨着去年下半年中央加強調控,內地樓價開始下跌,本港樓價亦已轉弱,上述預測已經兌現。陶冬上周於同一地點再次接受專訪則預測,隨着「房住不炒」及去槓桿等國策落實,內地樓市現已由賣方市場轉為買方市場,擠走泡沫帶來的陣痛仍會持續。

陶冬指出,目前要分析內地房地產市場是否出現危機,首先要說清楚對危機的定義,「樓價跌是危機?開發商出了現金流問題是危機?還是老百姓不買樓是危機?這是完全不同概念的事」。

日迷失30年非單純樓市問題

就內地樓價的情况,陶冬指出,雖然近月個別三四線城市樓價跌幅不小,惟整體樓價期內僅屬略為下跌,相信肯定不會出現類似1997至2003年期間本港樓價大跌七成的問題,也不會像1980年末期日本經濟及樓市泡沫爆破後迷失30年。

陶冬表示:「日本的問題從來不止是樓價問題,很多人把日本失去30年看成是樓市泡沫爆破的問題,這把問題簡單化了,日本失去30年的最大原因是房地產泡沫爆破後的應對措施錯了,這才是問題。其實全世界那個國家沒有出現過房地產危機呢?大家每隔十年八年都會有一場房地產危機,你看美國樓價、歐洲樓價、新加坡樓價、香港樓價也曾經跌過,但這些地方最後也沒有一跌不起,是吧?所以我看到中國政府正在擠泡沫、我也認為中國房地產市場需要擠泡沫,我也認為這泡沫會進一步的縮小,擠泡沫所帶來的問題在此時此刻還不能說已經徹底結束了,但是如果政策恰當的話,我覺得不會帶來全國系統性風險。」

至於內房開發商的現金流,陶冬指不少早已經出現危機:「最大的變化是去年國家落實對開發商融資實施三條紅線的限制,這是大事情,因為開發商的過度槓桿若持續,會帶來全國性的金融風險。我相信房住不炒與三線紅線等國策是堅定不移的、不會變的,那麼就令部分開發商借貸變得很困難,難以取得貸款的話,在這個高槓桿的行業,很自然會還不起債,我們目前就出現了這樣子的一種情况。」

不過,陶冬指出,內地政府亦不希望房地產市場出現系統性風險,因此在個別開發商違約之後,政府現正推出一系列扶助支持措施:「雖然政府並沒有讓開發商可以大量去借錢,但是也讓它們不致於死掉,在這情况下,就是讓其他企業把它們收購,就用收購的形式來實現軟着陸,這是現在正發生的一些事情。政府要擠房地產泡沫,但是不希望出現房地產危機。」

居民買樓意願降 屬最大問題

陶冬認為,目前內地房地產市場出現真正的問題,是不論一手及二手成交近月均大幅放緩,顯示內地居民買樓意願下降:「中國人心目中樓價只升不跌的圖騰,現在已經不存在了,原來樓價是可以跌的;當這個圖騰沒有了的時候,購買力就下跌。所以內地房地產市場今天最大的問題是,很多人不敢輕易買房子,所以哪怕銀行最近出了很多按揭上的措施,按揭需求並不高。我覺得這可能是更大的問題,而且是長期的問題,隨着內房已從賣方市場變成買方市場,很多新的問題出現。」

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