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余淑穎:九龍市區400萬上車3選擇

【明報專訊】讀者來信:

專家你好!我現時33歲,有以下資產:現金15萬元、股票約價值6萬元、每月收入約3.3萬元(固定收入,已扣MPF供款),沒有物業;每月開支包括6000元個人使費、7000元家用及9500元租金加水電煤。手上的股票是幾年前牛市時跟風買入,現在市况不好,所以在坐艇中,輸了大概20%,部分是美股,部分是港股,過往也沒有投資經驗。我希望3至5年內和女友結婚及置業,如到時情况許可希望旅行結婚到日本辦婚禮。置業方面,希望購買預算約300萬至400萬元的九龍上車盤,我們不打算生育,所以1房單位也可以,希望請教專家「上車」的可行。

筆者回應:

現時在九龍300萬至400萬元的上車盤實在較少,以下3款是你可選擇的上車盤:

(1)樓齡較新的「納米樓」;

(2)居屋;

(3)樓齡40年以上的單幢物業。

我認為比較合適的是居屋,當然能中籤上車的機會相當低,但也值得積極申請,始終居屋無論樓齡和實用面積較能配合生活需要。不論你如何選擇,你也必須先了解一個400萬元物業所需的基本首期開支(見表)。

準備70萬首期 月入需提升至3.9萬

假設選擇25年供款,年利率3厘,月供約17,072元(預計5年後供款利率升至3厘),銀行壓力測試要求貸款人每月收入約38,700元。因此,約70萬元的置業成本是基本開支,並且必須提升個人總收入至3.9萬元左右,才能符合申請銀行九成按揭要求。

你現時每月收入3.3萬元,扣除租金個人及家用開支後,理應每月可儲蓄約1萬元。遞進式儲蓄法的意思是,用6年時間分開3個階段持續儲蓄。首兩年保持每月儲蓄1萬元,第三、四年提升儲蓄至每月1.2萬元,第五、六年提升至1.5元。這個方法是配合你個人儲蓄目標和提升你日後按揭供款的可承擔能力。以每年4%的投資回報計算,在首兩年共可儲蓄25萬元,第二階段的兩年之後,累計儲蓄可增至57萬元,到最後第三階段,即在第六年最終可儲到99.4萬元。

結婚上的安排則豐儉由人,各有特色,因此這方面我建議你必須跟未婚妻好好商量,和說明關於置業的儲蓄方案,希望互相配合達成共識。你可考慮運用漸進式儲蓄,達至第二階段末期,大約4年後再安排海外旅行結婚較為適合。始終屆時在資產增值上已有了一個鞏固的基礎,可靈活運用手持的15萬元現金安排結婚開支。

至於提升額外收入方面,可從你的長處和容許付出的時間選擇,必須了解個人空餘時間好好積極發揮和安排,當然在你事業上更上一層樓,升職或轉職加薪是最夢寐以求的,希望一切順利。

美聯金融集團高級副總裁

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[余淑穎 理財信箱]