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馬泰陽:無懼美加息 港樓續靠穩

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【明報專訊】上周美國加息0.75厘,是次加息是自今年3月及5月後第三次,亦是自1994年以來最大幅度的加息,但屬市場預料之內。本港銀行體系結餘資金充裕,暫未有即時跟隨加息,對樓市的影響不大。回顧過去聯儲局的加息周期,香港的加息幅度及速度都不會即跟,不過,隨着港美息差持續擴闊,港匯自5月以來多次觸及弱方兌換保證,金管局多次購入港元,預料港匯持續偏弱,拆息逐步上揚。

不過,即使本港下半年跟隨美國展開加息周期,但現時按揭實際利率偏低,與歷史高位相距甚遠,而且現時承做按揭有壓力測試機制,業主一般有抵禦加息3厘的財政實力。其實只要未來的加息步伐符合市場預期及循序漸進,普遍市民面對加息已有足夠心理準備,相信對樓價的衝擊有限。

以一個600萬元物業承做九成按揭、還款期30年為例,用HIBOR+1.3厘按揭貸款計算,H按利率為1.884厘,每月供款20,630元。若以H按計劃封頂息率2.5厘計算,每月供款則升至22,403元,每月供多1773元。而一個1200萬元物業,以貸款額上限960萬元計算,還款期同樣30年,用HIBOR+1.3厘按揭貸款計劃,每月供款35,914元。若以H按封頂息率2.5厘計算,每月供款升至39,001元,每月供多3087元。

雖然市場亦預料本港下半年有機會加息,不過筆者認為,若疫情受控,發展商如期推售新盤,經濟活動回復正常,有助推動經濟復蘇及帶動樓市氣氛;加上「波叔Plan」威力持續發揮,對樓市有支持,以及鐵路通車效應引出購買力,相信是次美國加息對樓市影響有限,預料下半年樓價續靠穩。

香港置業營運總監及九龍區董事

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[馬泰陽]