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選大馬置業退休 宜留意空置率

【明報專訊】新冠疫情在環球多國的影響逐漸減退,7月份韓國及泰國將會全面開放邊境。至於被港人視為退休勝地的馬來西亞,亦逐漸放寬入境限制,未接種疫苗的旅客可以在機場進行核酸檢測,呈陰性後即可在國內自由活動。另外,戶外場所已經毋須強制佩戴口罩,室內包括公共交通工具、商場則仍需要戴口罩。那麼現時馬來西亞樓價走勢有何變化呢?

馬來西亞估值及物業服務部(JPPH)於今年4月份發布2021年馬來西亞房地產年度報告,當中提及去年樓市交易量錄得1.5%的小幅度增長,然而交易金額大升21.7%,這反映該國樓價持續上升,或有復蘇迹象。至於樓價上升的原因包括建築材料、勞動力等問題推升建築成本。

去年樓市交易金額升22%

此外,大宗商品包括水泥、鋼鐵、鋁及銅等價格升勢持續,因此報告預期2022年馬來西亞樓市將會迎來下一波漲幅。當地,去年第二季第三季交易量下降,主要是受疫情影響,政府的防疫令限制人們活動所致,然而,第四季疫情緩和,樓市交易量及金額都有顯著回升。

當中,馬來半島西海岸中部雪蘭莪 (Selangor)交易量佔全國整體高達24.5%,交易金額佔整體34.4%,其次交易量較高的是吉隆坡(Kuala Lumpur)達12.6%。排屋是最受馬來西亞人歡迎的物業類型,佔整體交易總額43%,其次是空置地皮及多層住宅大廈,分別各佔交易總額15%。

如以銷售價格來看,物業價格低於30萬令吉(約53萬港元)或以下的佔整體銷售56%,30萬令吉以上至50萬令吉(約53萬港元以上至89萬港元)佔整體24.6%,50萬令吉以上至100萬令吉(約89萬港元以上至178萬港元)佔整體的14.8%,超過100萬令吉以上只佔4.8%。事實上,外國人只可以購買100萬令吉以上物業,因此數據反映出,疫情期間海外銷售量下挫。

至於一手物業市場方面, 上年推出的新盤單位較少,主因是發展商專注推銷現有庫存,因此新盤推出數量較2020年下降7.6%。有大約70%的新盤售價位於50萬令吉或以上,100萬令吉只佔2.1%,反映疫情期間,開發商專注於國內銷售,而銷售價格都會較實惠。

事實上,馬來西亞物業空置率高企,根據馬來西亞國家房產資訊中心(NAPIC)的數據顯示,去年全國空置物業多達3.7萬間,按年增長20.5%,總值達227.9億令吉(約406億港元),是自2017年以來新高紀錄。

全國空置物業 多層住宅大廈佔近56%

至於空置類型與過去幾年相似,有55.6%是多層住宅大廈,21.3%是排屋。如仔細區分物業類型,會發現價格位於50萬令吉至100萬令吉的服務式住宅,空置的佔比高達64%,100萬元令吉以上的則佔23.4%。事實上這類型公寓價格較高,而且項目位於土地成本較高的城市,因此在缺乏海外買家的情况下,空置情况加劇。如以地區來看,雪蘭莪州和柔佛州的空置單位合共有1.2萬個。而檳城亦有約5500個空置單位,吉隆坡有約4000個。

由於馬來西亞樓價指數(MHPI)於2021年只錄得0.6%的輕微增幅,因此相信該國樓市增長已達頂峰,未來亦會逐步放緩,當中柔佛州和雪蘭莪州樓價指數仍持續有增幅,而吉隆坡和檳城卻錄得下降。值得留意的是,只有排屋仍錄得2%的小幅上漲,其他類型物業普遍都錄得輕微跌幅。

「第二家園」提升門檻 令有意移居者卻步

對於今年樓市前景,充斥着許多不確定性,由於原材料價格持續高企,加上5月初馬來西亞央行上調利率0.25厘至2厘,減少民眾置業的意欲。對外國人而言,當地政府調高「第二家園」(MM2H)門檻,包括大幅提高申請人流動資產、海外收入及銀行戶口存款等要求,都令有意移居人士卻步。

其次,政治問題一向都是影響樓市的最大因素,在疫情期間有3名首相先後上任,近期又有幾個州政府被推翻,市場預期在今年底的第十五屆大選前,國內政治會較動盪,投資者應對房地產市場保持審慎。

總括來說,馬來西亞長久都是不少港人的退休天堂,即使要求外國人只能買入100萬令吉以上的物業,但對港人來說,當地樓價仍屬低水,更可以數千港元買入一平方呎的面積,再者當地生活指數較低、與香港文化相近,因此即使移居門檻調高,仍有不少港人考慮前往當地退休。倘若作為投資者,不妨參考各區的空置率、空置物業類型再作選擇。

明報記者 黃清瑤

[環球樓市]