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鄺翠玲:加息潮下 提早贖樓要看時機

【明報專訊】李先生現年57歲,45歲時購入一個價值400萬元的物業,作自己和太太、兒子(本地大學一年級生)的自住居所。那時剛推出以HIBOR計算的按揭計劃,他以超低息的H+0.65厘承按,30年期,現在12年過去了,大部分時間的每月還款約7400元左右,但HIBOR波幅開始擴大,近日持續上升。李先生很擔心美國連番加息,最終會引致香港的加息浪潮。

自住物業仍有18年才供滿(現時息率約1厘,每月供款約7700元),尚餘約150萬元貸款。李先生估計加息周期會維持一段時間,而且息率仍未見頂,擔心很快便會加至3厘,甚至更高!李先生是否應在樓按上還款(贖樓)呢?

李先生兩夫婦現共有150萬元的強積金資產,預計65歲退休時可滾存至約240萬元;他們另有250萬元現金(李先生不喜投資,所以多年來都是以定期存款收息)。現時每月總月薪約6萬元,盈餘約有18,000元,待兒子3年後畢業,每月可省回7000元學費及生活費。以這樣的財政狀况,李先生有足夠的退休金嗎?撇除供樓開支,李先生預計夫婦二人每月需15,000元的退休金。

李先生的HIBOR按揭計劃設有封頂息,現時是2.75厘,若優惠利率提升,封頂息也會相應提升。現時封頂位的每月供款約9000元,比現時增加千多元,若加至4.75厘,每月供款會增加至10,500元。

資產銳減惹風險 宜待兒子畢業再考慮

雖說沒有人能預計最終利率會加多少,但加有時,減亦有時,加息周期也不可能永遠維持,而這輪加息也視乎通脹何時能控制下來,平常市民沒辦法左右,只能想辦法減低震盪。不過筆者覺得除了加息增加財政壓力外,本身資產的流動性也是重要考慮。

李先生每月盈餘尚算充裕,資產額也可維持約5年的生活費,但若現在選擇贖樓,總資產則變成只餘100萬元,只能夠維持約2.5年的生活費,風險的確是大了,在這個時間筆者並不建議這樣做,或留待兒子畢業時再考慮。通脹高企,退休期也愈來愈近,李先生應好好思考怎樣活用現有資產。

根據香港人的平均壽命計算,粗略估計兩夫婦需625萬元的退休金,另外假若供樓息率維持在2.75厘水平,李先生退休時仍有94萬元按揭餘款,換言之假如他們選擇不贖樓,在退休時需準備719萬元。那時流動資產(連同現在的每月盈餘)約有465萬元,連同240萬元強積金,總資產約為705萬元。看似問題不大,但是沒有太多緩衝儲備,筆者認為李先生首要穩定按揭供款的現金流,更要延長資產的壽命,進一步保障退休生活。

由於李先生不喜投資,時間也不多(8年後便退休),筆者建議先撥出50萬元至年金計劃,讓資金滾存8年,然後每年從年金戶口提取6萬元(折合每月5000元以資助供樓支出),為期10年。那時樓按已供完,年金戶口仍尚有20萬元,李先生可改為提取年金,直至終老。

美聯金融集團高級副總裁

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[鄺翠玲 理財信箱]