加息等利淡 美銀降地產股目標價

料今年樓價跌5%

該行估計，單在2022年，香港樓價會下跌5%，原先則估計下跌5%至10%。到明年，該行原本預期樓價持平至升5%，最新則預計會跌10%至15%，這主要反映按揭息率上升的影響。經此調整，該行相信港人購買力相應得到回復，更預期屆時港府會「撤辣」，包括買家印花稅。該行亦預期，屆時負資產的個案會上升，若佔整體按揭比例2%至3%，情况仍然可控。

雖然香港的上市地產商資產負債表強韌，估值亦相對低，市價相對資產淨值折讓多達51%，但美銀認為在樓價向下時，會製造負面的財富效應，市場會對該等股份的反應冷淡。若2023年恢復通關，料會帶動零售業復蘇，但寫字樓供應增加仍然帶來壓力。

新世界資產淨值料降幅最大

在這情况下，該行對地產股的目標價平均較原來預估削減6%，當中以新世界（0017）及恒地（0012）削幅最大，分別達13%及12%（見表）。

同時在預期樓市較弱，加上衡量物業回報率的投資物業資本化率提高0.25%，該行亦將地產股的每股盈利水平，較原來預測調低1%至7%不等；另亦將資產淨值水平降低3%至20%不等，當中尤以新世界的資產淨值降幅最大，該行最新預期新世界的每股資產淨值只餘69.7元。美銀估計2023年時，在中環及以外的寫字樓租金會分別下跌5%及10%。