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供樓負擔新高 倫敦樓價升幅或放緩

【明報專訊】近年,香港又掀起移民潮,有數據顯示,去年1月至今年5月經BNO申請移居英國人數達12.3萬。加上英國所有防疫入境限制取消,令留學生陸續回英。留學生加上大量港人移民,令倫敦房屋供不應求,租金節節上升,不過有分析指當地供樓負擔已升至歷史高位,樓價升幅將會放緩。

英國樓價按年升逾10%

根據第一太平戴維斯資料顯示,英國樓價今年5月按月升0.9%,按年升11.2%。房屋短缺將在短期內繼續支持樓價上漲,預計2022年年底房價升幅將達到7.5%左右。根據英國房地產公司Zoopla數據,截至今年4月,英國各地租金按年增長11.4%,是自2011年以來最大升幅。

與英國其他地區相比,倫敦過去12個月房地產市場價格增長較為溫和。然而,在待售房屋供應嚴重受限和城市生活需求回升的情况下,價格增長一直呈上升趨勢。市場預計,未來兩年全球高收入人士及學生陸續進駐,倫敦市中心黃金地段的房屋市場將特別暢旺,待售和出租房屋將嚴重供不應求。但同時,倫敦的新樓盤開工量遠低於疫情前的水平,預計仍遠低於倫敦政府設定的每年5.2萬套住房目標。供應不足支撐整個倫敦繼續強勁的租金增長和房價增長,不過英國市場預計,經過長時間的強勁增長後,價格和租金增長預計將在2024年降溫。倫敦房價升幅會在未來5年內回落至平均4.7%水平,而租金價值就預計在今年開始回落,未來會維持在2.9%。

安永英國首席經濟學家Peter Arnold表示,在經歷了兩年的強勁增長之後,隨着收入受到擠壓並且市場很可能出現回調,房價將出現收縮或軟着陸。另外,還有許多跡象表明房價增長放緩。例如,房價與平均收入的比率(供樓負擔比率),以及平均抵押貸款與收入的比率,已經處於創紀錄的高位,生活成本的增加也可能促使一些潛在買家變得更加謹慎或難以負擔首期。

英鎊跌穿1.19關 利港人低價置業

移英港人首次置業亦較容易獲批,根據UK Finance的數據,今年3月批給首次購買房產的貸款比2017至2019年3月的平均水平高出16%。自去年10月以來,首次購買房產一直佔抵押貸款市場的大部分份額。

雖然港人在英置業變得較容易,但現時倫敦樓價仍屬於高位。安永的最新房價預測指出,房價與平均收入的比率現在為8.8比1,是2018年8.5比1後的高峰。而平均抵押貸款與收入的比率為3.4比1,亦是1992年有紀錄以來的最高。2021年的平均房地產交易需要約10萬英鎊的首期,首次購房者平均需要找到近6萬英鎊的首期。所以在樓價上升及額外費用高昂的情况下,港人需要預留足夠資金置業。

星展發表報告,指出在美國聯儲局持續加息的情况下,市場對經濟衰退的擔憂升溫。而美國疲軟的經濟數據則增添了衰退憂慮。因此,大宗商品價格急跌,而商品貨幣亦顯著受壓。

此外,有別於5月,市場對歐洲央行大幅加息的預期降溫,限制了歐元的升幅。其中英鎊兌美元一度跌穿1.2水平。英倫銀行行長表示對過去幾個月英鎊下跌不感到驚訝,並表示英國脫歐將拖累經濟,以及英國經濟趨勢成長水平已經下降。

目前而言,除非風險情緒改善,否則英鎊仍可能維持區間波動但偏弱的走勢。首先,在經濟轉弱的情况下,英國央行加息空間有限,市場預期該央行明年將減息。其次,近日英國財相辛偉誠及衛生大臣賈偉德辭職,以示對首相約翰遜繼續執政的不滿。約翰遜昨日宣布辭職,為英國政局更添不明朗因素。再者,蘇格蘭計劃明年進行第二次獨立公投。第三,英國在歐盟反對的情况下執意修改脫歐協議條款。雙方衝突值得留意。消息拖累英鎊大跌,兌美元跌穿1.19關口,有助增加港人在當地置業的購買力。

約翰遜辭職 政局添不明朗

安永的報告稱,房價不受疫情影響的因素包括政府對經濟的干預、疫情對經濟的不均衡影響以及低利率。

在疫情之前,房價增長溫和,而各國政府本預計疫情出現會令房屋價格與經濟一起收縮。但事實相反,雖然英國GDP在 2020 年出現了一個世紀以來的最大年度收縮,但房價2021年上升9.5%,屬17年間最迅速的增長。

安永首席經濟顧問Martin Beck表示,疫情中的房價彈性部分歸因於政府在2020年採取的重大干預措施(Furlough Scheme)。英國政府為防止公司在疫情期間大批裁員,就為被迫休假的員工提供80%薪金,租戶受益於該措施。而買家則受惠於印花稅門檻變化和抵押擔保計劃。

明報記者 張芷君

[環球樓市]