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陳智鑾:承繼物業三法 統一業權較易買賣

【明報專訊】袁先生現年40歲,已婚,有一間自住樓。因父親最近過身,遺囑指明由兄弟二人共同繼承物業,該唐樓55年樓齡,是頂層單位,以前父母居住,現時凋空。袁先生與弟弟二人對父親物業有不同想法,現在正考慮如何處置物業。

物業是香港人最鍾情的資產,不少人都用很多時間研究如何累積更多物業,但是有關物業傳承的討論卻少之又少。

先談稅務方面,由於袁先生通過遺囑取得父親物業部分業權,所以即使袁先生本來已有物業,在承繼父親物業時並不需要繳交額外印花稅,只需按第2標準稅率即可。而如他打算賣出物業,亦不會受到SSD的3年持有期限制,可在任何時間沽出物業。

對於如何處理物業,有3個方向可供袁先生參考。袁先生父親的遺囑中指明要由兄弟二人共同繼承物業,兩兄弟如期望長線保留物業,可以在承辦遺產時,選擇聯權擁有或分權擁有,兩者各有利弊,主要在於業權是否獨立,如聯權擁有,俗稱長命契,業權互相重疊,當其中一人離世,餘下業權便會由在世者自動承繼;如選擇分權擁有,二人業權互不干涉,將來擁有人離世會根據遺囑再分配,二人要因應家庭狀况作出合適選擇。

另外,由於單位二人聯名,如何管理、攤分費用,誰人可使用單位等最事前達成共識,以免日後爭拗。

留意如將來袁先生買入其他單位,他除了需要賣出自住單位外,亦需要將父親物業一半的業權賣出,才可有「首置」資格,不用在買入新單位時繳交15%非首置印花稅。

不賣業權 失「首置」資格

如袁先生二人經協商後想由其中一人統一業權,可以在完成承辦後,經正式買賣將物業業權統一,業權統一的好處是可減少潛在業權爭議,以防出現半契樓。而由於是兄弟間的買賣,一般會當作近親轉讓,成交時可以第2標準稅率計算印花稅,而業權統一後亦不會受SSD三年期限所限制,有需要時便可以於市場上出售。

袁先生如考慮將物業放租,需留意因應唐樓的環境和保養質素,高層單位而沒有電梯會令出入難度增加,令出租率和租金有機會較低。另外不能忽視維修的責任和相關費用,按政府要求,要定時完成強制驗樓、強制驗窗和大維修等項目,加上高齡物業的頂層單位一般都會出現不同程度的漏水問題,漏水不單會影響自己單位,若情况嚴重的更會擴散至相鄰或樓下單位,袁先生要預留一定資金用作維修用途。

須預留資金維修

以上提及重點與繼續持有相關,或許袁先生會考慮該單有沒重建價值,但需要留意,即使單位有潛力,但實質收購和重建活動未必會在短期內發生,期間維修支出和責任仍會不斷上升,所以袁先生可考慮諮詢專業人士,了解更多單位將來的發展潛力,到時再作決定是繼續持有,還是早日賣出單位,再將資金作更好運用。

物業理財專家信達興業董事

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[陳智鑾 理財信箱]