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黃清瑤:外國人買印尼樓禁放租 坐等升值

【明報專訊】近期網絡上有不少印尼樓盤廣告出現,僅百餘萬港元已可購入近千呎大屋,看似相當划算。然而,在疫情影響下印尼樓市價格橫行,租住率亦持續下降。更重要的是,外國人買入當地物業不能放租,必須用於自住及須擁有居留許可證。在此情况下,印尼物業真的具有投資價值嗎?購入物業又有何需要留意的地方呢?

首先要知道,外國人在印尼置業,其房地產擁有權與當地人不相同,只許擁有物業的租賃業權(Leasehold),當中只可選擇使用權(Right to use),適用於在當地工作或居住的外國人,長期租賃業權只有80年。這種方式只可用於自住,如希望物業用作投資出租,可以利用公司名義買入物業並出租,但就要繳付10%的租金收入稅;或以印尼配偶名義購入物業,就可以取得永久業權及出租物業。

設最低買入價 離開印尼須賣樓

值得留意的是,當地對於外國人置業有不同限制,例如不同地區設有最低房屋價格、每人只可以擁有一個物業項目、項目的土地面積不能多於2000平方米、持有物業期間,必須擁有簽證或居留許可證。一旦離開印尼,就要在離開的一年內出售物業予合資格的外國人或印尼人。

因此投資印尼物業,主要是透過樓價升值獲利。回望當地樓價,根據印尼銀行第一季住宅物業報告的數據顯示,首都雅加達住宅物業價格在第一季按年上升1.87%。雖然如此,第一季需求量下跌,只售出278套公寓,較2021年第四季的516套,減少46.1%。報告解釋主要是由於今年年初爆發新一波疫情,以及印尼財務部更改增值稅減免政策,只有已落成的樓盤可獲減免增值稅。因此第一季成交主要是現成公寓,樓花吸引力減少,銷量大不如前。

雅加達樓價橫行 新盤集中CBD

供應量方面,第一季雅加達共有521套公寓落成,供應量與疫情前相差不大,銷售目標主要為中高端客戶,大部分項目都是位於中心商業區(CBD)的單位。

當局預期,至2025年全市有望推出多8083套新公寓。售價方面,第一季位於CBD的公寓售價與去年第四季相若,按年亦僅升0.2%,全市售價維持於每平方米3510萬印尼盾(約1.84萬港元),即每平方呎為1710港元,以800方呎單位計算,售價只需137萬港元。

值得留意的是,今年第一季公寓租賃市場活動亦相當平靜,雅加達公寓入住率下降2.85個百分點至58.2%。儘管如此,隨着印尼對周邊國家開放邊境,相信有望提升入住率,預期今年雅加達平均租金會上漲最多3%。整體而言,印尼樓價增長速度會相當緩慢,需要很長時間才能恢復到疫情前水平。

房策料會放寬 穆迪看好樓價今年升5%

過去,印尼受疫情影響以致第一季房地產市場需求及樓市價格升幅減弱,不過分析公司穆迪發表研究報告,預測印尼全國樓價將會於今年及明年迎來強勁反彈。報告解釋,當地樓市因疫情而長期低迷,但未來國家房地產政策包括低利率、稅收鼓勵以及開放外國人房地產擁有權,加上早前被抑壓的需求,都會在未來兩年,對當地房地產市場有很大的提振作用,預測印尼房地產價格指數(IHPR)2022年將增長5%,2023年將增長6%。

[黃清瑤 環球樓市]