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龍湖智創財政穩 迎逆風上市 積極併購 減依賴母企龍湖

【明報專訊】內房行業近期風聲鶴唳,壞消息接踵而來,連帶物業管理行業亦受累表現疲軟,但仍無阻龍湖(0960)分拆物管業務龍湖智創來港上市。龍湖作為內地監管機構列為「示範房企」,財政相對健康,或至少能給予投資者一定信心。

撰文:旻晞

由龍湖分拆出來的龍湖智創已向港交所遞交上市申請,市場消息稱集團有意集資大約78億元,聯席保薦人為建銀國際、中金、匯豐及摩根大通。

龍湖智創主要為龍湖的物管業務。雖說今年物管股如同內房股一樣表現疲弱,但翻查資料,今年以來主板表現最佳新股,卻是物管股的力高健康(2370),該股掛牌首日飈升26%,而截至上周五,股價更創出上市新高,累積升幅2.5倍,是今年新股中最強。但力高的表現可謂「萬中無一」,因今年以來來港上市的物管股,除了力高,目前基本全軍「潛水」,當中表現最差的金茂服務(0816)上市首日便跌28%,累積至今市值幾乎蒸發了近半(見表)。

今年物管新股走勢兩極

上述4家物管股,在管面積規模可歸納為中小型物管企業。而龍湖智創以在管建築面積計已躋身「過億」行列,亦可說繼萬科計劃分拆萬科雲來港上市後,內房行業前十大最後一家宣布分拆上市的物管企業。截至今年4月底,集團物業管理服務在管項目達1582個、在管建築面積為2.739億平方米。而去年集團獲得中國物服務「企業品牌價值30強」的第一名,有一定品牌地位。

至於商業運營服務方面,同期有62個運營項目,在管建築面積達600萬平方米,主要包含購物中心、寫字樓及商業街道及物業等。兩項核心業務組成了龍湖智創的「物管+商管」模式,而內地能同時提供住宅及購物中心管理服務的物管公司、即所謂的「全業態物業管理及商業運營服務公司」數目不多,在港上市的有華潤萬像生活(1209),惟龍湖在管規面積及營收規模更大,按去年收入計,龍湖智創於「全業態物管公司」排名第一、市佔率約1.8%。

和其他大型物管股發展情况相若,龍湖智創近年透過積極併購,以減低對控股公司龍湖的依賴,如去年9月收購九倉(0004)旗下多間內地物管公司權益,涉及管理面積近900萬平方米,主要為中高端住宅項目。集團從母公司龍湖及其聯營公司開發的物業獲得的收入,已由2019年的75%,降至今年四月底的57.4%。

此外集團亦透過戰略合作壯大增值服務覆蓋,如去年4月宣布與安馨康養集團簽訂戰略合作,共同於「物業服務+養老服務」發展模式中資源共享、共同發展等,不過集團的增值業務尚待發展。

擴增值服務覆蓋 與養老集團合作

一如其他物管企業,集團於住宅及非商業提供的物管服務,大體可分為傳統的物管服務,以及非業主增值服務、社區增值服務三大類,物管服務諸如保安、維修、清潔、園藝等,為物管企業主要、且穩定的收入來源;惟毛利率一向較增值業務為低。龍湖智創去年於增值服務收入佔總收入約33%,今年首4個月更明顯受疫情影響,降至25%左右,比率和其他大型物管股相比較低。集團往績期間毛利率水平介乎25%至29%、亦稍稍落後於碧桂園服務(6098)大約30%至33%。

近年收入盈利增長穩

惟近年龍湖智創盈收保持較快增長,去年收入及盈利增幅分別達71%及46%(見圖),主要體現於集團旗下購物中心在管規模急升,而儘管今年第一季內地疫情影響不少購物中心要停運,惟今年首4個月集團來自購物中心的收入仍按年升47%至7億元人民幣,佔整體總收入升至17.4%。

總體而言,一如其他大型物管企業,龍湖智創近年業績保持穩定增長,財政狀况相較健康,如往績期間均保持淨現金狀態。惟今年內房市道疲弱,與其關係密切的物管行業亦吹淡風,若集團最終招股要吸引投資者,定價上不宜過於進取。事實上如碧服目前動態市盈率亦只有15.57倍、雅生活(3319)及融創服務(1516)、更只有4.9倍及6.6倍,估值相當低殘。

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