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加國樓巿料調整 港人置業宜留意 央行加息抗通脹 供樓能力恐削弱

【明報專訊】加拿大一直是香港人熱門的移民地點,近年移民潮下多了港人移居加拿大,加拿大近幾年樓價更跑贏歐美日(見圖1)。Desjardins最新一份報告顯示,現在加拿大平均房價超過70萬加元,高於疫情前的水平和趨勢線,但最近有迹象顯示當地樓價可能會逐步下降。加拿大人壽銀行在今年有關加拿大居民負債情况的調查,當中有接近25%受訪者認為通脹及加息令他們無法繼續供樓,如果繼續加息可能會將房產出售;近40%認為他們的薪金跟不上通脹步伐;更有超過80%認為通脹及加息會在未來一年持續,並有可能令他們的負擔能力惡化。

加拿大統計局上月公布5月份通脹率達7.7%,高於市場預期的7.4%,創下40年以來新高。加拿大央行預計7月份通脹會進一步上升,並於未來數月維持在8%水平。全年通脹預料平均為7.2%,明年底有望逐步降至約3%,2024年則可回落至2%的通脹目標。近日加拿大央行跟隨美國加息步伐,宣布加息1厘至2.5厘。根據《Financial Post》報道,加拿大經濟學家Stephen Brown認為若果加拿大央行繼續跟隨美國的急速加息步伐,加拿大將會面臨房屋價格下跌。而Desjardins報告亦認為若之後借貸成本愈來愈高,將影響房地產市場,預計房地產銷售情况會持續疲軟。

樓價成交2月起加速回落

Desjardins的報告同時表示,加拿大房地產價格現時有下降趨勢,認為加拿大房價在2023年尾可能會比2022年2月的峰值平均下跌15%,至67.5萬加元(折合411萬港元)左右。現時當地房屋的平均價格從2019年底的近53萬加元(323萬港元)上升到79萬加元(折合481萬港元)。而從2月起,全國房屋價格下滑速度加快,3月環比下降2.6%,4月份降幅進一步增加至3.8%。同時,3月份銷售額下降5.9%,而4月更大幅下降12.6%,自2月以來銷售額下降了近18%。雖然加拿大樓市在疫情期間大幅上升,但現時已有回落的趨勢(見圖2),預計加拿大房地產市場會在出現調整,房價有望回落至正常水平。

除了港人大量移民加國推高樓價外,加拿大境內跨省置業亦推高部分地區的樓價。加拿大由多個省份組成,每個省份亦有自己獨特的住房市場。疫情之後,遠程工作的增加鼓勵更多省內外的置業。加上疫情令不少國家都封關,令不少消費力停留在國內,刺激國內房屋買賣。根據加拿大統計局資料顯示,近海省份比其他省份的移居流入速度快,導致近海省份成為加拿大平均樓價漲幅最大的省份,疫情期間的漲幅有60%至70%不等,相等於2019年12月疫情前的高峰。國內大量跨省置業,令多個省份房屋供不應求,直接推高樓價。

多倫多近郊樓市降溫料較明顯

加拿大首都渥太華所在的安大略省在疫情前的兩年,平均房價上漲約13%。但在疫情期間,平均全省現房價漲幅超過60%。2019年12月到2022年2月為最高峰,一路從64.5萬加元飈升到超過100萬加元。而移民熱點多倫多平均房價在疫情期間上漲近50%,從近87.5萬加元(折合533萬港元)上升到略低於130萬加元。同時,多倫多地區有更大規模的價格上漲,在2019年12月至今年2月上漲了70%,平均房價從約48萬加元至超過82.5萬加元。Desjardins的報告預計,安大略省房地產市場的調整將由主要城市地區以外的銷售活動和價格下降促成。在疫情期間價格上漲幅度最大的社區,價格調整幅度亦會最大,因為這些地區的可負擔性受加息影響最大。這意味隨着借貸成本上升和工作模式恢復為實體,距離多倫多幾小時車程內的社區可能會出現銷售活動和價格降溫。但亦預計這些地區的平均房價不會低於疫情前的起點,這主要是國際移民和正在進行的混合工作模式將會持續。

樓價調整後料仍高於疫前水平

在魁北克省,雖然在疫情期間的升幅不及安大略省,但亦屬加拿大升幅較大的區域。2020年初,轉售市場在安大略省開始收縮,令房屋價格上漲速度比魁北克省要快,加上疫情原因令安大略省樓價飈升更為嚴重。魁北克省及安大略省的兩個最大的大都市區,分別是多倫多和蒙特利爾及周邊地區的動態相似。在疫情開始後的幾個月,人口從較大市中心加速向外遷移。買家湧入蒙特利爾島周邊地區,導致市場環境空前緊張,這種壓力加速了該島郊區的價格上漲。多重報價和過度投標也加劇了價格上升的情况,並且主要在魁北克西部的行政區域有所增加。預計之後樓市調整會伴隨立法限制多重報價等不利政策,樓價回落有助港人在加拿大置業。儘管魁北克房地產市場預料即將降溫,但預計至2023年底均價仍會比2019年底高出約35%。安大略省預計會有更大下降,但價格可能仍高於疫情前25%。

至明年底料調整10至20%

現時加拿大房地產市場調整已經開始,預計到明年底加拿大多數省份樓價可能會出現10至20%的調整,但平均房價預計將保持在疫情之前的水平和趨勢之上。加上,現時加拿大樓市仍處於高位,加息前景亦未明朗,建議港人若想在加拿大置業,可以等待調整幅度加大時再入手。

明報記者 張芷君

[環球樓市]