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券商:內房停預售機制 需數年過渡

標籤:經濟

【明報專訊】內房「爛尾樓」停貸斷供風波蔓延全國,再引起市場關注對商品房「預售機制」追責。券商銀河聯昌證券中港研究部董事總經理鄭懷武稱,若取消預售機制將對包括國企在內的內房不利,因所有內房均高度依賴預售現金為其營運提供資金,政府需為內房提供3至5年過渡期以調整其商業模式,特別是如何為未來數年到期債務再融資。他重申中央政府需推出措施,如設立房地產救助基金以幫助內房商及穩定房地產市場。

內房依賴預售資金營運

關於「爛尾樓」風險是否應該取消期房預售,銀保監會新聞發言人、法規部主任綦相日前回應指,「這不僅僅涉及金融監管政策,還需要住建部、人民銀行等多個部門統籌政策協調。」

事實上,在內地每逢出現「爛尾樓」風波,市場均會出現改革或取消預售機制的聲音,因在預售機制下,內房商一旦資金鏈斷裂便會衍生「爛尾樓」。雖然近年政府當局加強控制預售資金監管帳戶,但是次停貸風波的業主們主張,由於銀行未盡監管之職,才會縱容內房商違規挪用預售監管資金,令項目無法營運去。但內地預售機制已運作多年,早自1983年於深圳試行,1995年正式推出《城市商品房預售管理辦法》並全國通用,要改革或取消這對內房已根深蒂固,更是影響其財政命脈的政策並非易事。

有關預售機制的檢討,內地券商國泰君安一份報告指出,妥善處理當前的停工項目,最大的衝擊是房企進一步去金融化,從預售時代進入到「現房銷售時代,會帶來房企資產負債表的中期惡化。預售資金佔房企負債的比重大多在40%至60%,一旦因風險偏好下降,轉化為現房銷售,或者即使是預售,但和海外一樣只付小量的首付或者訂金,僅在交樓的時候再付尾款,這將導致房企的負債端收縮,影響中期的增長。

旭輝被降級 股價月內削半

「爛尾樓」引爆內房銷售信心危機下,多間民企內房自7月初至今跌幅達二至五成(見表),當中被視為優質民企的旭輝(0884)股價更被削半,藍籌碧桂園(2007)亦跌35.39%。旭輝昨遭國際評級機構穆迪將其家族企業評級由「Ba2」降至「Ba3」,高級無抵押債券評級由「Ba3」降至「B1」。穆迪表示在旭輝降評級後,會再審視是否需進一步降級。據外電報道,旭輝首席財務官楊欣回應降級稱,是次穆迪的評級調整不會觸發交叉違約,也不會帶來融資成本跳升。