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日置業避租霸 小心租金過低樓盤

【明報專訊】日圓匯價持續低走,截至昨日(28日),每百日圓兌5.8港元,為過去20年以來新低。不少港人在未通關前,已透過網絡大手購入日貨,除了日常生活用品,日圓貶值亦有利當地樓市。今期訪問90後的朱俊銘(Emanuel),他於數年前往日本工作及定居,目前在當地任職房地產中介,日常亦會拍攝短片介紹關西物業。

Emanuel讀書期間已接觸到日語並產生濃厚興趣,後來更前往日本升學,雖然畢業後有返港工作,最後還是決定前往日本打拼,至今已在當地工作4年有多。目前,他在大阪一家房地產公司任職中介,近年受疫情影響,以致港人未能遊日,有見及此,他與妻子Mi創建Youtube頻道「E&M豬式會社」,除了拍攝居日的生活日常及旅遊,也不時介紹關西的「低水」樓盤,例如今年初曾介紹位於奈良市,一個土地面積690方呎,樓價780萬日圓(約44.7萬港元)的「一戶建」(泛指兩層獨棟別墅)物業。該物業已售出及出租,租金回報率達10厘。

如果投資者想在日圓匯價低水時刻買入日本物業放租,Emanuel表示,一般樓齡較高即約30年或以上的物業,買入價會較低,出租回報率會愈高,部分物業回報率可達10厘或以上,遠高於大阪全市平均的4厘至6厘不等。

大阪市5月平均樓價按年升1倍

他稱:「舉例位於大阪的淀川區的物業價格普遍較低水,但地理位置優越,與梅田站相距兩個車站,因此物業較容易租出。」

疫情下環球不少地方樓價持續上升,日本亦不例外,根據日本不動產經濟研究所數據顯示,今年5月份大阪市平均樓價為6521萬日圓,較去年同期升105.3%,整體關西地區樓價亦按年升26.8%。儘管如此,近日匯率下跌的情况下,不少人都考慮在當地置業。

Emanuel表示,愈來愈多港人留意大阪物業及向他查詢,他相當看好當地樓市前景,主要是2025年大阪將會舉行世博會、2029年將有賭場開業,以及去年有外資財團提交建議,計劃於大阪興建綜合度假村,並有可能於2030年下半年投入營運,相信以上因素都會利好該區的旅遊及經濟,帶動就業及人口。值得留意的是,2023年JR西日本全新「大阪站」正式落成,屆時從關西機場可直達梅田站,預期車程較現時縮短20分鐘。

大阪多項建設將落成 帶動經濟

不少人購買日本物業僅限於投資,然而Emanuel決心在日本定居及退休,他表示:「大阪過去兩年都躋身全球十大宜居理想地之列,而且大阪市是關西的中心點,周邊有許多景點,前往神戶、京都、奈良及和歌山等地,只是兩小時以內車程。」

不少人會憂慮日本地震問題,他認為,日本地震大多發生於關東地區,但實際上不論任何地方,天災都難以估計,唯日本卻致力提升對建築物結構的安全性,近年興建房屋所選用的物料及耐震級別,已有效防止過往一般的地震級數,有效保障國民的安全。

如考慮在日本退休,或會憂慮較高物價以及消費稅,Emanuel稱,在香港最低時薪不足以購買一個焗豬扒飯,但大阪市最低時薪為964日圓,當地一個牛肉飯平均450日圓,由此可見物價並非想像中昂貴。

放租業主應收禮金按金 確認租客財力

如決定在當地置業,又有何「中伏位」需要注意?Emanuel表示,不少投資者時常遇到租霸,拒絕繳交租金亦令物業骯髒不堪。若要避免以上情况,置業前首先要參考物業租金水平,他舉例,昔日遇上的租霸僅以約2600港元租入250方呎單位,租金可說是相當廉宜。此外,在日本租屋一般需要繳交禮金及按金,禮金是感謝業主出租物業的謝禮,退租後業主毋須退還予租客,按金則會退還。因此要防止租霸出現,租金不宜過分廉宜,亦要收取禮金及按金,以確認租客的財務能力。

明報記者 黃清瑤

[黃清瑤 環球樓市]