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陳智鑾:投資新盤要留意發展商質素

【明報專訊】章小姐35歲,未婚,未有物業,一直希望買入一手樓自住,留意到最近一手市場比上年多了不少供應,但同時又留意不少一手樓蝕讓、新盤爛尾、按揭計劃未如當初承諾等不利消息,想知道投資新樓盤有什麼要留意。

買入呎價或計入未來升幅

現時新盤供應比上年是多了不少,投資者可以有更多選擇。投資新樓盤有幾個因素要特別留意。首先是發展商,過去大家會比較在意不同發展商的質素,不過,最近幾年投資者亦要留意發展商的背景,財政狀况等。例如近日有不少內地樓盤因為資金、經濟狀况等問題而相繼停工,有部分母公司更加出現財困,股價大跌,甚至陷入法律訴訟,有被清盤的風險,情况會否蔓延至香港暫時未知。投資者須了解項目是否與內地發展商有關連,發展商是否有足夠資金完成項目等,以保障自己權益。

其次,過往部分新盤的開價會比較進取,不時會聽到某些新盤呎價會比同區舊樓高一兩成,甚至三成。當然,樓齡新、設計時尚、設施應有盡有等都是呎價較高的原因,但有時發展商會連同將來樓價升幅,亦計算在呎價之中,即是投資者買入的呎價已包括了未來一定升幅。

過往一段很長的時間,各國都持續採取寬鬆的貨幣政策,環球資金氾濫,香港物業處於一個穩定的上升周期,不少人都靠物業致富,更有部分人相信「貴買貴賣」,所以即使新樓呎價即使有一定程度的溢價,仍趨之若鶩,但近年事實證明樓價不一定只會上升,以過高的溢價買入新盤,如果短期持有的話,最終只有蝕讓收場。所以買家在選擇新盤時,要理性對比一二手物業的差價,對於開價太高的樓盤要小心分析是否有獨特之處。

同面積單位實用率或有異 宜現場視察

另外,近年新盤的圖則設計日新月異,因應建築物條例,環保條例所賦予的豁免面積,同樣呎數的單位,實用程度可以有很大差別,建議新買家要到示範單位視察,如相關單位沒有展示,亦一定要仔細閱讀售樓說明書,以了解單位間隔是否合用。

在資金準備方面,受惠於按揭政策放寬,現時部分新樓可以用較高成數按揭,方便預算較少的人士,不過,對於部分有意使用發展商提供按揭(呼吸plan)的投資者,有兩個建議。首先,要留意發展商提供的按揭計劃,如發展商因財力不足而要賣盤,承接項目的新發展商未必會提供同樣的優惠條款給予買家,類似情况近年曾經出現,令大批買家手足無措。

不宜靠呼吸plan 量力而為

其次,買入新盤仍要量力而為,不要因有呼吸plan而買入自己負擔能力範圍外的物業,因為呼吸plan優惠屆滿後,業主仍要回到傳統銀行申請按揭貸款,現正面臨加息周期,未來申請按揭的要求將會比現時更高,買家謹記量力而為。

物業理財專家信達興業董事

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[陳智鑾 理財信箱]