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大灣區GBA專題:上半年全國商廈成交額 灣區佔32%

【明報專訊】至於商業投資市場亦在上半年出現轉變。戴德梁行中國資本市場執行董事陳彩麗表示,今年上半年,價值超過1億元的全國商業物業成交額達到747億元,大灣區總成交額佔240億元,為整體的32%,遠高於過去4年平均只佔20%,反映大灣區在投資者心目中地位愈來愈舉足輕重。外資成交方面,今年上半年成交額按年跌80%至18億元,遠低於2021年上半年的86億元,陳彩麗續指,主要是受疫情及監控政策影響,以致外資親身未能前往當地考察。她認為數據只反映短期因素,倘若疫情改善並恢復通關,相信外資會重返內地市場。

外資成交額大跌80% 料反映短期因素

值得留意的是,從上半年銷售數據留意到,新經濟物業即工業、物流及數據中心正受到市場關注,以上3個行業的成交額在今年上半年達到96億元,直逼2021年全年整體數字。她預期,趨勢會在餘下半年持續,2022年新經濟物業交易額可能達到207億元。

至於傳統物業方面,今年上半年成交額為148億元,預期下半年會再有300億元成交額;全年整體大宗交易勢必突破600億元,主要是發展商債務問題所致。他們早前為開發物業,向保險公司、信託公司借貸,目前出現資金及現金流等問題,需要出售手上物業套現,現時留意到市場有不少物業放售中,並相信這類型交易會在下半年持續增加。

當然,亦有買家購入商業項目自用,在大灣區買入寫字樓作為公司總部,上半年大灣區共有26宗大額商業物業成交,分佈在深圳、廣州及佛山。當中,廣州上半年交易額達到120億元,創下過去5年新高,統計現時市場庫存,預期下半年交易額亦會超過百億元,突破過去兩年整體水平。深圳工業物流成交亦佔整體交易超過70%,遠高於去年同期只有12%,上半年總成交額為115億元,相信這個趨勢會於今年下半年持續。

投資者目光轉到工業物流及產業園

她舉例,今年第一季太平洋保險公司以43.5億元收購廣州天河區粵海金融中心一座、錦欣生殖今年第一季以17.3億元買入深圳福田區的恒深影聯合大廈。由於深圳有許多這類型的實業及科技公司,預期下半年這類型交易會繼續活躍於市場。值得留意的是,投資者目光正由傳統商場及寫字樓轉移到工業物流及產業園。

「疫情確實改變許多投資者想法,民眾難以外出,需要透過網上購物,此時就涉及到工業物流,而由於難以外出,民眾都會增加採購數量,運送需求激增,租務市場因此旺盛,投資者就會買入項目。數據中心亦一樣,因為民眾不能外出,更多時間瀏覽網站,對網絡速度有較高要求,促使數據中心需求興起。」她舉例指出,2021年第四季,領展(0823)以7.54億元收購位於東莞及佛山的兩座配送中心的75%股權。

展望未來下半年,隨着大灣區基建及交通網絡愈來愈成熟,將會帶旺深圳及廣州以外的大灣區城市,深中通道將於2024年建成,屆時連接兩地只需20分鐘,中山及江門的投資需求將會逐步加強。下半年,新經濟依然是投資者的首選。

被問及近期內地出現爛尾樓停供潮對內地樓市影響,陶汝鴻表示,事件將會持續影響市場信心,因此預期整體成交量會處於低水平,不過中央近期有推出支持房企的政策,相信有效減少爛尾樓出現,雖然金額不大,但都屬於正面信號,反映中央會遏止情况繼續惡化。

[活在灣區]