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星洲通關吸外國客 帶旺租賃

【明報專訊】香港仍在研究是否縮短外地旅客來港的隔離檢疫時間,新加坡卻在今年4月已進一步解除防控措施,邊境管制更加寬鬆,也取消了入境旅客團體人數限制。不少公司亦選擇到新加坡設亞洲總部,房地產市場的價格及租賃需求預料會持續增長。

新加坡組屋(HDB)轉售市場已經迎來高峰,租賃市場繼續強勁。根據新加坡房產網站PropertyGuru資料,組屋每平方呎的售價中位數按季上升0.27%,已經錄得連續15個季度增長,而在供應壓力減輕前應該會徘徊在現時的水平。現時新加坡預購組屋制度(BTO)建設延誤,令很多不願意無限期等待BTO的年輕家庭轉投組屋二手市場。

其次,由於當地今年第一季沒有新的行政共管公寓和私人公寓推出,所以買家就轉向一些面積更大或位處與市中心近郊的二手組屋。這些原因均導致組屋可保持現時高水平的價格及需求。

組屋建設延誤 年輕家庭轉投二手市場

在私人房產方面,非永久產權和永久產權的私人房產叫價已分別連續上升8個及9個季度。擁有永久產權的私人房產即是買家買入該房產後同時擁有永久地權,可以在土地上改建,價格相對較高;而非永久產權就是擁有99年或999年的有限期地權,地權過後就要將土地歸還政府。私人房產市場和組屋二手市場由疫情開始後就開始有持續上升的趨勢,尤其私人房產市場。根據PropertyGuru資料,,新加坡私人房產售價指數在2021年起每季均有3%以上增長,在今年第一季,永久產權房產升幅最大,有7.15%的增長。

在今年第一季售樓表現最好的十大私人屋苑,有一半均來自中央區以外(OCR)地區。表現最好的是來自其他中央區(RCR)的Normanton Park,共售出263個單位;而核心中央區(CCR)只佔一席位。而組屋表現最好的頭5個地區均在其他中央區,其中D19區共錄得最多1421宗轉售,成交均價為52.3萬新加坡元(約295.8萬港元)。而根據新加坡政府4月公布的第一季組屋數據,整體組屋轉售交易量按年下降8.5%,按季則下降12.7%。

外國人買樓 印花稅增至30%

新加坡在2021年尾推出一系列樓市降溫措施在今年開始慢慢顯現,當中包括外國人在新加坡購買房產的印花稅提高至30%等。2022年第一季新加坡缺乏新盤推出,再加上是農曆新年淡季,私人樓宇的銷售量下降。同時新加坡組屋二手市場亦受打擊,雖然組屋和私人地產市場的價格都有上漲的趨勢,但因為利率上升的因素,預計2022年第二季後會有增長乏力及放緩的迹象出現。

新加坡組屋租務情况與轉售市場不同,組屋租金價格正在上漲且沒有放緩的跡象。今年第一季組屋租金指數為185.69點,而整體租金指數為145.22點,組屋租金表現比整體上升超40個百分點或27.8%。而租賃市場需求持續的驅動因素維持不變,分別是新一輪BTO施工延誤問題,以及單身和年輕家庭想要更多私人空間所致。PropertyGuru認為,BTO延期令等待的家庭暫時轉向租屋,雖然新加坡政府陸續推出BTO單位,但起碼要3至5年才能完工,在這之前組屋出租單位的需求和價格預料會繼續加強。

首季租金中位數升4.8個百分點

新加坡除了當地人需求強大推動租賃市場外,隨着新加坡放鬆邊境限制後,外籍人士正在遷往新加坡也助力租賃市場。加上,新加坡政府在去年推出一系列樓市降溫措施,提高外國人購買任何房產的額外買方印花稅,驅使外國人在新加坡居住時優先考慮租房,同時推動租金上升。而永久產權的私人物業租賃市場反彈,PropertyGuru資料顯示租金中位數,在2021年第四季按季下降4.76個百分點,但在今年第一季度上漲了4.81個百分點,回復至之前的水平。

在私人物業類型方面,以中央區以外和核心中央區的租金收益率表現最出色。因為新加坡現時防疫限制愈來愈寬鬆,在家工作模式逐漸減少,加上外籍人士可能會選擇在靠近中央商業區的房源,所以靠近商業區的租務情况會愈來愈緊張。

組屋方面,已經落成長時間及擁有完善設備的組屋亦擁有較高的租金收益率。以交易量方面,現時交易量最高的組屋位於Ang Mo Kio、Clementi、Toa Payoh等位置。

明報記者 張芷君

[環球樓市]