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陳智鑾：退休住唐樓存安全隱憂 有置業需要
【明報專訊】讀者Gigi來信：
本人今年66歲，已退休，現金存款650萬元，未有任何投資。持有的物業曾因成為負資產，回升後賣出便沒有再持有物業，現居住哥哥名下的唐樓，見近期樓價回調，想與妹妹聯名買入物業自住或投資用途，亦想了解現時應否申請安老按揭，以及有何風險。
筆者回覆：
Gigi在信中提及不少退休朋友都會遇到的疑問，我就以幾個重點問題回覆。首先，對退休人士而言，居住環境對退休質素有很大的關連，唐樓雖然一般面積較大，但很多時都欠缺日常保養，容易構成安全隱憂。另一方面，行動困難是長者常見的健康問題，而沒有電梯的唐樓有機會令長者難以出行，無法維持日常的社交生活，唐樓在退休角度不算合適宜居的居所。最後，由於物業並非由Gigi持有，若將來業權人變更，或遇上收購，均有機會令Gigi需要另選居所。綜合以上觀點，Gigi及早擁有一個宜居的退休居所會較合適。
無收入仍可申請按揭
置業方面，其實Gigi的現金水平仍可選擇單獨置業，在日後安排上較有彈性。雖然她已是退休人士，沒有收入，但仍可以資產申請按揭，以買入一個市區500萬元物業為例，她可以總資產申請四成按揭，以借200萬元，年期15年，利息2.8厘計算，每月供款14000元，首期連印花稅雜費要大約320萬元。由於按揭少於五成，符合政府規定，購買後自住或者放租都可以。以現時的樓價，500萬元在市區有不少面積300方呎左右，一房至兩房的選擇，全部都有電梯，交通便利，長遠可作為退休生活的理想居所。
其次自置物業數年後，若Gigi想將物業作安老按揭，可以先透過「一筆過支付款項」按揭貸款清還，其後更可獲得多一份每月現金，例如在70歲時申請，先從樓價提取200萬元償還按揭，仍可終身領取每月約5000元現金，更可以在單位內居住直至百年歸老。
至於問到安老按揭的風險，Gigi或會擔心加息周期下會令利息上升，不過按證近年優化了定息貸款的條款，首25年均固定年息3厘，即使期間遇上加息周期，亦不會令退休人士失去預算。
安老按揭優化定息條款
最後，Gigi現時每月支出約5000元，而年金每月收近6000元，可算是收支平衡，置業後尚有300多萬元流動現金，可用作中長線部署。由於Gigi過往的投資經驗不多，只以股票為主，加上已退休，投資方面可以資產配置形式作穩健增長，建議平均分配股票及債券的比例，長線平均年回報以5%至8%為目標，資產增長之餘亦有固定收益，比較適合Gigi 的處境。但要留意，不宜常作短線炒賣，波動性過大或會超過Gigi 可承擔的水平。當然，若要詳細了解如何作出適當配置，要向專業的理財顧問諮詢，並且每隔一段適當時間評估，以確保投資組合符合當前經濟狀况。
物業理財專家信達興業董事
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