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爆煲房企靠債轉股減債脫困
【明報專訊】「白名單」房企前路不明，到底一眾曾叱咤風雲、現陷重組困局的明星內房又能如何自處？瑞銀香港/中國內地房地產研究團隊主管林鎮鴻認為，許多已出現風險的內房雖已提交重組方案，但重組非一時三刻能完成，因近年內地資產價格下跌，內房的槓桿又高，故好容易便出現資不抵債，相信內房或需藉由債轉股、直接減少債務本金、展期等才能吸引債權人合作解決問題。
債轉股潛在攤薄大
談判難度高
林指出，債轉股的難度在於潛在攤薄很大，甚至可能要交出控股股東地位，以及轉股比例等，相信會增加房企老闆與債權人的談判難度。而且即使交出控股股東地位，亦有其他問題，包括債權人「唔識run（營運），畀佢都無意思，可能仲有道德風險，會唔會老闆知道要將控股股東地位奉獻出嚟，提早將資產騰挪等」。
但他相信，由於債權人或投資者已無甚耐性，甚至已入稟申請上市公司清盤，一眾因未出刊年報而停牌的公司將陸續復牌。
至於未出險的內房，林鎮鴻認為具商業地產背景的公司會較佳，因為「住宅係民生嘢，樓價升政府就會打」，故民企往後開發模式將由住宅轉至商業。而近期內地證監會推動REITs向長租房及商業不動產等領域是重要里程碑，而因以往商業地產金融屬性低，難以流轉，但若以REITs發展，金融屬性會大大加強，令部分曾擁有許多商業地產的民企可藉此出資產甩出表外。
內房火燒連環船下，不少內房股亦選擇出售物管股股權救亡。部分內房如旭輝（0884）、奧園（3883）已公開標售旗下物管公司部分或控股股權，但遲遲未見「白武士」接貨，林鎮鴻認為，主要因過去兩至三年接貨的國企物管公司或基金投資人發現整合的效果一般，整合後的毛利或盈利數字亦無之前般好，加上接管後原有團隊亦會解散，都影響潛在買家的決定。
物管股水分多
潛在買家謹慎
以往物管行業水分較多，在不少成本環節上母企內房都會幫子企物管公司谷高盈利數字，現時作為潛在買家的國企物管公司便會更謹慎，亦會「心中有數」到底目標公司的數字「真定假」，令物管行業回歸更真實的市盈率水平。