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李澄幸：透過「公司轉讓」買樓 須做盡職審查
【明報專訊】讀者王太來信：
過去幾年投資股票及基金的表現都不是十分理想。其實，對於投資股票並不是十分有信心，手上的資金足夠買入多一個物業投資，但礙於買入物業收租需要支付「非首置印花稅」，所以沒有行動。現時樓價調整，亦多了很多不同選擇，如買入持有物業的公司，這一樣來便可免卻「首置人頭」的煩惱，節省很多的印花稅，是否值得考慮？
筆者回覆：
坊間有一些意見認為香港樓市已進入下行周期，亦有不少人仍對投資磚頭趨之若鶩。與其猜測短線升跌，不妨將目光放於長線，以及從自身的角度出發去考慮更為實際。對於優質的資產而言，其價格長線向上升是大概率事件。不過，是否能夠長線持有一項資產，要兼顧現金流及風險承受水平。
回到王太的例子，投資股票及基金的表現一直不理想，最務實的方法應該是檢視整體的規劃及資產配置比例，轉而考慮其他更適合自己的投資。
但就買入持有物業的公司，從而節省稅項負擔，其實有不少細節需要考慮。首先，買入一間公司，除了這間公司所持有的物業外，亦等於買入這間公司的其他責任，包括債項及應繳而未繳的稅項等等。當然，買家一定會請律師及會計師為此交易做盡職審查，一般來說公司成立歷史愈長，風險愈高。
另外，由於銀行是不會向以公司股東轉讓的物業買賣提供按揭貸款，買方要準備全數款項，或考慮向財務公司申請私人貸款做過渡，公司完成交易後，再到銀行辦理按揭，但財務公司的利息可平可貴，相關條款及過渡時間長短直接影響交易成本。所以，買賣公司股權的印花稅雖然遠低於一般的物業買賣，但真實未必可節省到多少錢。
宜睇資產質素 勿只考慮省稅
理論上整體交易成本一定是比較低，但也有很多潛在風險成本，即使是盡職審查也未必可以全部清除，特別是若對方有意隱瞞，而且未開始做盡職審查之前，已經要簽臨約，很多資訊是來自地產經紀，所以除了雙方信任，對地產經紀的專業判斷的要求也較高。結論是，如果單純為節省印花稅的話，在交易前應再三檢視當中的細節，而本質上應該是要考慮資產的質素，不應只考慮印花稅。最後，以上是通用的資訊，投資者宜就自身情况諮詢相關的專業人士。
CFP認可財務策劃師
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