加息下留意逆按揭贖回成本

明報記者 劉敬華

逆按揭能為退休人士提供現金流，是基於業主將名下物業扺押予銀行借取安老按揭貸款，銀行會按借款人選擇的收款年期，每月向借款人發放貸款。與一般物業按揭相同，借款人仍是該物業業主，可繼續居於已抵押物業，而與一般物業按揭不同之處，在於除非安老按揭在特定情况下被終止，否則一般情况下借款人可終身毋須還款，繼續安居於已抵押物業直至百年歸老，還可選擇終身每月取款，變相自製長糧。

當然，世上沒有免費午餐，借款人不用還款，是由於當借款人百年歸老，其後人可優先選擇是否償還貸款贖回物業，否則銀行將安排出售物業以償還貸款，若有任何餘額，銀行將退還給其後人。借款人亦可隨時全數清還安老按揭貸款以贖回物業，而毋須繳交任何罰款。

須考慮樓價走勢健康情况等

要留意的是，利息及按揭保費均會累計入安老按揭貸款的總結欠中，目前的逆按揭計劃可讓借款人選擇浮息按揭或定息按揭，加息周期下若選擇浮息按揭，贖回物業所需要支付的利息將增加。張佩儀提醒，現階段即使選擇定息按揭計劃，贖回物業的利息成本亦較一年前為高，因此考慮敍做逆按揭時，應評估有否贖回物業自行出售的可能性，尤其是一旦樓價回升的時候。

張佩儀續稱，是否承做逆按揭需考慮的因素眾多，不僅要考慮樓價走勢及贖回可能性，還要考慮自身健康情况、家族病史、居住需求、其他退休儲備、退休後是否有其他投資收入、逆按揭與其他投資產品的回報比較，以及自身所能承受的投資風險等，宜作全面考慮，特別是於目前樓價偏軟、利息趨升，同時銀行定存亦有機會給予5厘回報的投資環境下。

考慮時，首要了解申請資格，安老按揭適用於沒有破產或涉破產呈請的55歲或以上港人業主，若持有物業屬未補地價的資助出售房屋，業主年齡須為60歲或以上。一般情况下，用作安老按揭貸款的抵押物業必須為樓齡50年或以下，並且沒有出租的香港住宅物業，超過50年樓齡之物業將按個別情况考慮。

還要考慮以何種形式收取貸款額，是以年金形式收取，以及是否需要一筆過收取大額貸款。借款人可選擇在10年、15年或20年的固定年期內，又或終身每月收取年金，此時便要考慮家族病史及個人健康狀況。借款人亦可選擇於申請安老按揭貸款時，或於收取年金期內，申請提取一筆過貸款，以應付特別情況，如支付物業的家居改善或保養維修開支、醫療開支、購買骨灰龕位及墓地，以及支付遺產規劃開支等，一筆過貸款的金額上限為安老按揭貸款年金現值的90%。

年金年期愈短 每月金額愈高

一般而言，物業價值愈高，每月年金的金額便會愈高；借款人正式申請安老按揭時的年齡愈高，及選擇的年金年期愈短，每月年金的金額亦會愈高；如多過一人申請，例如二人共同借款，其收取的每月年金金額會較單人借款的每月年金金額為低（見表），而每月年金金額將以最年輕借款人的年齡計算。

由於每月年金金額在選定的年金年期內會維持不變，金額一經訂定，將不受樓價、利率、通脹、通縮或其他經濟因素影響，如擔心樓價進一步下跌，承做逆按揭便可鎖定所持有的物業價值。張佩儀表示，假如於去年樓價仍處於高位時承做逆按揭，面對過去一年的樓價跌幅，自然不用擔心，目前樓價已下跌不少，倘若預期樓市中期回升，則宜待樓價回升方承做，另一方面，投資市場經過去年調整後，目前不少投資產品亦可提供不俗的現金流，如部分派息基金回報可達8厘，又如部分內銀股亦可提供逾8厘的股息率，建議中期希望增加現金流的退休人士或準退休人士，宜比較逆按揭及市場投資產品可提供的回報，再按自身的風險承受程度，及個人財務狀况作出合適的選擇。

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[退休綢繆]