報章內容
陳智鑾：納米樓呎價高頻蝕讓 入市要小心
【明報專訊】讀者Kelvin來信：
本人打算兩年內置業，目標樓價700萬元左右，但擔心資金不足，正考慮是否先買一間小型單位投資、收租等升值，數年後再換自住樓？
筆者回覆：
樓市過去近20年的升市，多少都影響了不少人對置業的睇法，至少在40歲以下的人群之中，大部分人自從工作以來，都只見樓價上升，所以都會有一種「有買貴無買錯」的信念，不論是質素、位置、大小，只要有能力買入，數年後放售都會大賺一筆，然而，現時置業一定要認清自己是自住還是投資，更要小心選擇單位。
先為Kelvin評估現時的置業計劃，如果目標是自住，只要資金和收入足夠，長線持有物業一定比租樓有優勢，Kelvin目標700萬元的物業，以九成按揭上會，每月供款3萬元，入息需求約6萬元，壓測過關。資金方面，首期需要70萬元，加上印花稅26萬元、佣金、律師費等，共要105萬元，以現時產資亦是足夠，但入伙即使不裝修，餘下的資金仍略有不足，如果遇到失業、大病、意外等，便有機會因現金流周轉不靈而陷入財困，所以現時確實不宜強行置業。
若資金不足 勿強行置業
另一個考慮是先買入細單位作投資之用，其實亦不太可行，如果目標是投資，我會勸說Kelvin現時不要入市，當然，坊間有人建議用九成按揭買入單位後再放租，但倘若銀行發現業主違反按揭契約，隨時會強行終止貸款，到時或得不償失，不建議冒險。單計投資回報，租金回報只有約2厘，未計差餉地租、以及租務佣金和空置率，物業現時未必是一個優秀的投資工具。尤其是部分新樓，只是特別為了資金不充足的投資者而設，開則特別細，看起來銀碼亦較細，但納米開則局限了用途，而呎價亦比其他單位高，間接造成不少早期投資者持貨數年仍蝕賣的局面。
若見樓市回調，想捕捉房地產相關的機遇，而又有資金考慮，可留意房託（REIT） 及相關的ETF。
投資房託可捕捉樓市好轉機遇
房託的好處是能間接投資房地產項目，若物業市道好轉，股價會跟隨上升，而亞太區的REIT平均股息亦有4厘至6厘，在過往10年的REIT的平均回報亦有8厘以上。相比投資物業，REIT 不用支付1額外印花稅，交易金額不用像買樓每次要過百萬，REIT亦沒有持有期的限制，投資年期上亦較有彈性。另外，現時亞太區的REIT包括香港、新加坡、澳洲等地，Kelvin可以透過投資不同地區的REIT以分散風險。當然，以上只是初步建議，詳細計劃應向專業的投資顧問查詢，並定期跟進及評估，以達至長線增值的目標。
信達興業董事 物業理財專家
（本網發表的文章若提出批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意。）