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外來需求勁 星樓價毋懼加息續升
【明報專訊】新加坡提供優良的投資環境，持續吸引外商設立企業總部。雖然新加坡政府對遏抑私樓價格升勢的措施毫不手軟，但不少海外人士到新加坡尋找工作機會，均支持樓價和租金。新加坡貿易與工業部發布報告指出，預計2023年經濟增長介乎0.5%至2.5%。受美國加息周期影響下，新加坡的私樓市場會否受壓？根據新加坡市區重建局（URA）數據，2022年新加坡私人住宅價格上漲8.4%，較2021年放緩。不過，由於新加坡跟美國加息，市場預期今年新加坡私樓價格會有壓力，但仍會有增長。
私人樓價格去年漲8.4% 升幅放緩
踏入2023年，全球經濟環境仍未明朗，利率仍上升，加上星政府在2022年9月底實施新的降溫措施，這些都影響二手供應。不過PropNex發表報告指出，美國聯儲局在2023年會完成加息周期，相信新加坡按揭息率會在今年下半年趨於穩定。上年新加坡樓價放緩主要因為按息上升令買家推遲了入市計劃，今年市場則擔心因經濟衰退或按息影響需求，令房地產市場可能放緩，不過，報告預期新加坡今年樓價不會向下調整。
地價建築成本升 支持當地樓價
報告指出，支持樓價的因素有多個。首先是近年地價及建築成本上升，其中建築成本估計上升了約30%，政府賣地價格維持平穩，令新樓價格維持高位。其次是新加坡發展商手上新盤庫存有限，截至2022年第三季，只有1.5萬多套獲批出售；在供應有限但需求急增的情况下，開發商不會採取減價促銷。同時因新盤供應不足，新加坡租務市場十分蓬勃，業主寧願出租以獲取收入。雖然政府有措施減少業主炒樓，例如第二個物業需要支付額外買方印花稅（ABSD），但阻力有限。
雖然全球面臨經濟衰退風險，影響市民「上車」計劃，但報告分析，新家庭、首次置業者、新公民、政府組屋升級者、外國投資者等對物業需求殷切都是支撐新加坡樓價。就業市場仍然緊張，許多新加坡家庭的購買力依然強勁。此外，新加坡房地產市場穩定，投機活動較少。因此，總結今年星洲樓價不會下跌，但增長速度可能會放緩。上年新加坡一手樓的價錢急升了23%，至於二手市場則只升了8%，反映一手物業市場需求較大。2022年第四季，新項目的平均交易價格為每平方呎2655坡元（約15,535港元），二手樓平均價格則為每平方呎1581坡元（約9250港元）。
該報告指預計2023年將推出更多新的公寓項目。發展商為準買家提供更多的單位選擇，由於未售出庫存減少，令市場上供應非常有限。由於近期的降溫措施和全球逆風，該報告分析員預計開發商將對其定價策略保持競爭力，但認為2023年價格仍將保持輕微升幅。
報告亦指中部其他地區（RCR）和核心中部地區（CCR）的房價漲幅可能超過中部以外地區（OCR）。RCR的價格上漲將受到幾個項目的支持，這些項目的地價超過每平方呎1300坡元，而CCR的價格將受到新推出的重建項目的支撐，包括前Maxwell House、AXA Tower、Fuji Xerox Towers和Marina View GLS站。儘管今年新樓價格與上年相比會上升，但相信新盤仍受到買家的追捧。PropNex報告指出，全球經濟衰退的可能性、地緣政治緊張、高通脹等，這些都隱含工作不穩定或失業、生活成本上升以及經濟疲軟市場情緒等風險。
提高財產稅率 或礙業主選持豪宅
不過，政府因宣布提高財產稅率，有可能影響業主選擇持有豪宅。安家獅城預計受到按揭成本、不明朗的經濟前景影響，2023年私宅總銷量可能會放緩至2萬套以下。相反，新加坡租賃市場的需求持續上升、而未出售物業庫存偏低及建築成本上升等多個因素支持下抵消上述負面因素。私宅租金在2022年增長了29.7%，而安家獅城分析師Leo預計市場可能還需要18個月的時間才能開始降溫或調整，因為2020年和2021年疫情大流行影響導致的延遲完工項目存量，大概會在今明兩年完工，然後才能推出市場。到2023年，非有地私宅租金可能按年上漲5%至10%，與2022年的29.7%升幅相比要慢得多。對於CCR的高端非有地住宅部分，鑑於租賃存量較少，2023年的租金按年有機會大幅上升15%。
安家獅城預計，到2023年，大眾市場公寓的每平方英尺基準價格將超過2000坡元，並預計2023年整體住宅價格將按年上漲7%至10%。然而，如果按貸利率在2023年年中開始下降，這可能會進一步加強買家信心，價格可能上漲超過10%。