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陳智鑾：借按揭須壓力測試 負資產現不算多
【明報專訊】讀者Janise來信：
我今年37歲，從事醫療行業，每月收入約5萬元，每月支出約3萬元，現在擁有100萬元現金和50萬元股票。
我一直都想買樓自住，所以尋求一個比較合適的時機，近期樓價回落，但同時又見到負資產數字急升，如果我買入單位後變成負資產，會不會被銀行Call Loan，令我變得一無所有？
筆者回覆：
關於近日金管局公布的本港負資產數字，不少人都表示擔心，在此我們不妨客觀分析一下。首先，按季來看，從2022年第3季533宗升至第4季12164宗，數字上升幅好像很大，但相比實際按揭宗數，其實只有2%，不算多。對比樓市最慘淡時期，即2003年沙士，當時負資產高達10萬宗，同時佔整體實際按揭宗數15%，比現在高約7倍。相比下，現時負資產數字不算很高。
其次，我們需要了解負資產的意義，它代表銀行估值比貸款金額更低，如果出售會資不抵債。然而，如果業主像Janise有自住需求，那麼出售的價格高低對他們的影響不大，物業作為居所的功能是沒有改變。而且，業主購買樓宇之前需要通過嚴格的壓力測試，而近10年投資者亦因為各種辣招而難以進入市場，因此目前市場以用家為主導，整體持貨能力比1997年亞洲金融風暴和2003年沙士時期高。
銀行不會隨便Call Loan
理論上，如果物業淪為負資產，銀行有權Call Loan，要求業主增加按金，甚至要求取消貸款，如果業主無法滿足銀行要求，銀行可以透過法律程序將物業收歸所有，變成銀主盤。但銀行事實上不會隨便進行上述行為，至少過去多次經濟危機中都沒有發生過，因為當中銀行不單要採取法律行動，涉及大量法律費用，需時亦長，而且會令銀行壞帳上升，影響財務表現，相關銀主盤更要以好價錢賣出，銀行才不會有虧損，但銀行進行Call Loan這個舉動，本身就會直接影響樓價 。所以，從此看來銀行和業主是同一陣線，只要業主做好本份，準時還款，銀行便不會輕易Call Loan。
最後，Janise如果想置業，可以多到不同地區留意放盤，了解行情及自己喜好，如遇到心水單位，不妨趁市况波動大膽議價，只要價錢在自己的負擔能力內，便可以安心買入，如果遇到心態較弱的業主，更有機會以低於市價買樓，持有物業的防守性又變得更高。
可降目標樓價 減少借貸
當然，如果仍擔心負資產問題，亦可以降低目標價格，減少借貸。例如Janise想做八成按揭以減低風險，她可以選擇500萬元左右的放盤，現時港鐵沿線亦有不少一兩房單位可供選擇。相關首期100萬元，連其他雜費20萬元左右，壓力測試月薪不低於3.9萬元，以Janise現時的工資及資產水平可以滿足要求。希望以上資訊能幫助Janise安心置業。
信達興業董事物業理財專家
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