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余淑穎：物業「甩名」 銀行會重新作按揭壓測
【明報專訊】讀者Simon來信：
本人收入5.5萬元，太太3萬元，小兒4歲，9月升K2。我們現居大埔3房單位（面積約600多呎），另有一個細單位在同一屋苑收租（面積約350呎，月租1.3萬元）。細單位約8年前與太太聯名買入，供款餘額約100萬元，大單位約6年前買入，供款餘額約230萬元，沒有其他債項。 我們想搬較大的單位（心儀九龍中或港島東），但想保留一個細單位收租。你會建議我們將兩個現有單位出售，然後各買一個？還是將現有細單位轉到我太太名下，然後用我名字買大單位呢？
筆者回覆：
以下的理財方案是希望能保持長遠的退休租金收入、盡量減少不必要的印花稅開支和提升現時的住屋質素作平衡。
Simon和太太持有的細單位不論在地點或租金回報上，仍是相當有優勢的，故此我建議可繼續保留此單位作長遠收租之用。筆者建議Simon先將細單位的業權完全轉至太太全權名下擁有，在整個轉讓業權的過程中你需要留意以下四大重點：
1） 涉及轉讓一半業權時產生的印花稅開支，所產生的印花稅大約是按申請轉讓時該物業的市價作基本計算；
2） 在轉讓業權時需要付出的律師及雜費開支；
3） 太太需要重新讓銀行批核，以及通過對現手持細單位餘下按揭供款的承擔能力作壓力測試；
4） 整個程序需要預留相關約二至三個月作完成整個轉換業權手續。
另外，Simon或需放售現有大單位作籌備換樓首期，你現手持的大單位尚欠按揭貸款約230萬元，而自住物業單位的參考市價約為920萬元。至於放售自住單位後，你取回之現金能否足夠支付你目標單位的首期，便需要基於你們新購物業的選擇再作計算。為避免在你換樓過程中從價印花稅（DSD）的開支，你必須謹慎小心在完全完成整個自住物業放售（一般樓宇由簽訂臨時買賣合約至完成交收需時約六至八個星期） 後，才簽訂任何新購置物業的臨時買賣合約。我現提供買入港島東大型私人單位的例子，讓你參考置業開支（見表）。
最後提醒Simon以下理財重點作換樓前考慮：
1）在置業時必須謹慎衡量總置業首期總開支，以及預留大約6個月的家庭總支出金額作儲備。
2）我建議在整體家庭開支中，準備約10%至15%作為日後子女教育和個人薪俸稅儲備之用。
3）始終樓宇按揭供款是長遠性的開支負擔，在預算新購置物業的按揭及相關開支時，必須慎重考慮個人及家庭的需要，以及負擔能力後再作決定。
美聯金融集團高級副總裁
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