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中小銀行動盪恐引爆商業地產危機
【明報專訊】美國聯儲局持續加息令美國中小型銀行的流動性風險暴露，美國的Silvergate虛幣銀行、矽谷銀行（SVB）及Signature銀行在過去一個月相繼倒閉，其後美國11家大型金融機構聯手為第一共和銀行（美：FRC）提供存款，以防其成為下一張倒下的骨牌。在美國政府及多家大行護航下，美國地區銀行危機在過去一周趨於緩和，但銀行業的流動性仍然緊絀，恐導致商業信貸收縮。作為美國商業地產的最大債主，美國中小型銀行的風險正有蔓延至商業地產市場之勢。美銀首席投資策略師Michael Hartnett指出，隨着商業地產的信貸標準收緊，商業地產恐成為下一個爆雷的領域。
資料來源：商業內幕、金融時報、華爾街日報
與商業地產相關的股債價格低迷，反映商業房地產市道疲軟。近期寫字樓的房地產信託基金（REITs）價格跌至多年低位，例如波士頓地產集團（Boston Properties Group）的REIT價格處於2009年以來最低水平。追蹤商業按揭抵押證券支持的債券投資組合iShares CMBS ETF的交易價格，近期遠低於2020年3月美國新冠疫情惡化後的低位，接近歷來最低水平。
WFH持續 寫字樓空置率攀升
作為資產證券化的產品，商業按揭抵押證券（CMBS）將商業按揭貸款匯聚到一個資產池，以商業地產未來的經營收入（包括租金、商業管理費等）作為償還債務本息的來源。它的主要風險來自違約的可能性，而這取決於作為抵押資產的商業地產營運狀况。美國各地目前的辦公室使用率仍遠低於新冠疫情前水平。根據美銀的分析，由於居家辦公的趨勢持續，辦公室使用率仍低於50%。
儘管辦公室需求低迷，商業房地產開發項目仍然持續，令寫字樓空置率進一步攀升，加劇了市場對美國商業地產觸礁的擔憂。根據仲量聯行（Jones Lang LaSalle）的數據，第一季紐約曼哈頓大約4400萬平方米的寫字樓當中，空置率超過16%，租賃量處於2021年第二季以來最低水平。
商廈估值下滑 中小型銀行風險敞口高
房地產經紀商Zillow的數據亦顯示，全美租金升幅已在一年多前見頂回落，意味辦公室所收取的租金可能比過去少。美國聯邦存款保險公司（FDIC）主席Martin Gruenberg稱，寫字樓物業產生的營運收入下降，加上融資成本在加息環境上升，如果這種情况持續，預計將會令商業物業價值逐漸降低，而這是監管部門持續關注的領域。
對於美國地區銀行來說，這些資產估值下滑恐引發一場完美的風暴，因為它們的商業房地產貸款敞口極高。根據美銀及高盛的分析，美國中小型銀行承擔了美國多達68%至80%的商業地產貸款。
12萬億商業地產貸款3年內到期
摩通近期引述CMBS數據供應商Trepp的數據指出，單是今年到期的商業房地產貸款已接近4500億美元（約3.5萬億港元），其中約60%由銀行業持有。摩通預計，相關債務違約恐導致銀行業損失380億美元。紐約市房地產公司RXR Realty估計，未來3年有1.5萬億美元（約11.7萬億港元）的商業房地產債務到期。這些債務大多在基準利率接近零的時候進行融資。這些債務將要在利率更高、物業估值更低，且市場流動性較低的環境進行再融資。一旦中小型銀行為強化資產負債表而收緊貸款，美國商業地產將首當其衝。
當前的問題令人聯想起2008年金融海嘯，不過當時是住宅地產價值暴跌使經濟陷入困境，今次卻可能是商業地產受創。摩通分析指出，考慮到資產負債表的壓力，地區銀行同意客戶修改還款條款、緩和償債壓力的空間不大。