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標普:樓價跌 內房企今年盈利續受壓

【明報專訊】國際評級機構標普發表報告,料內地開發商的銷售復蘇如期在2023年下半年實現,但預計內地開發商繼2022年後,2023年亦可能進一步額外撥備,去年的撥備已為內房盈利帶來衝擊。該行指出,去年受疫情導致暫停施工,對內房的槓桿影響顯著,預期內房的債務對EBITDA平均比率從2021年的6.1倍升至2022年的8.2倍,是因為去年收入下跌了15%。內房在2022年的銷售疲軟已轉化為合同負債下跌10%,合同負債的縮小將令開發商難以在2023年增加收入。

今年或需進一步額外撥備

此外,內房以犧牲利潤率為代價來刺激現金流,EBITDA利潤率2022年平均下降了5個百分點,2021年為19%。在持續多年上升後,2022年全國平均售價下降了3%,標普預計銷售均價將繼續承壓,此意味着內房2023年盈利能力將持續受到擠壓。

2022年內房普遍為庫存進行了減值撥備,以反映項目估值顯著下降,減值佔庫存比例高達11%。

標普指出,去年內房商低線城市的敞口愈大,減值幅度愈大,主要因低線城市的房價並不強韌,相信內房在2023年仍有必要作出額外的減值撥備,因低線城市的樓價仍可能以雙位數的速度下跌。

同時,內房與核數師之間的談判亦會影響減值水平,該行已見到一些陷入困境的內房在2022年並無進行任何減值,而這些內房多數已將核數師換成四大會計師以外的公司。儘管投資級開發商比大多數同業表現更強的韌性,但其槓桿率仍有所上升,債務對EBITDA比率從2021年的2.8倍至6.4倍上升到2022年的2.9倍至8.5倍,這亦主要因債務水平增加了13%。

華潤置地上月銷售額按年增86%

另外,華潤置地(1109)公布3月營運數據,上月總合同銷售金額約388億元(人民幣,下同),總合同銷售建築面積約171.8萬平方米,分別按年增加85.7%及1.21倍。集團3月權益合同銷售金額及權益合同銷售建築面積分別約295.1億元及134.6萬平方米,分別按年增加1.49倍及1.63倍。