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大馬年輕人置業需求強 利中低價樓
【明報專訊】馬來西亞首相安華訪華成果豐碩，大馬政府去年推出多項刺激經濟措施，在大選後，政治環境穩定令樓市再度活躍，而新的聯合政府專注於經濟復蘇，努力重振經濟。根據國家產業資訊中心（Napic）的數據，2022年第3季大馬物業交易增達13%，業界今年看好50萬令吉（約89萬港元）以下，以及地理優越的單位。
近年馬來西亞政府積極推動「第二家園計劃（MM2H，Malaysia My Second Home）」，讓有一定資產的海外人士能透過在馬來西亞開設銀行戶口，取得多次入境簽證，有效期為10年，申請者可獲長達10年的居留簽證，可在馬來西亞居住，且申請者毋須更改國籍，獲得自由出入境的居留簽證、豁免稅收等福利。馬來西亞第二家園顧問協會會長Anthony Liew認為，隨疫情過去及移居簽證調整，將對馬來西亞樓價帶來正面影響，特別惠及吉隆坡。「作為金融中心，吉隆坡經濟活動頻繁，外來人口眾多，亦是不少移居人士到埗後的首選。吉隆坡市內亦有諸多新發展，如TRX（Tun Razak Exchange）金融中心，區內部分辦公大樓已啟用，HSBC、艾芬銀行（Affin Bank）、英國保誠（Prudential）等國際企業已進駐，還有106交易塔順利招租，將帶來更多經濟活動。配合整體鐵路交通規劃、商場等民生配套，皆有助刺激吉隆坡樓價」。
推新「投資居留」簽證 增房產需求
Mordor Intelligence公司發表報告指出，2022年大馬住宅價格呈復蘇，不少年輕人想獨立生活，對中低價的小型物業有強勁需求。開發商對中長期房地產前景持謹慎樂觀態度，預期當地樓價每年會有6%複合增長。根據馬來西亞國家銀行的數據，預計2023年經濟將以4%至5%的溫和速度增長，並且不太可能出現衰退。GURU發表報告指大馬政府推出了一項新的「投資居留」簽證，正式名稱為高級簽證計劃（PViP），針對在馬來西亞投資和居住的高淨值人士。PViP的目標是吸引更多外國投資以加強經濟並為馬來西亞人創造就業機會。新的簽證計劃預計將吸引更多對四大房地產市場的需求，即吉隆坡、雪蘭莪、檳城和柔佛。
馬來西亞目前是東亞城市化程度最高的國家之一，也是全球城市化速度最快的地區之一。由於經濟和就業從農業轉向工業和服務業，農村人口正在向城市遷移。城市化進程的加快推動了對住宅房地產的需求，同時大馬的人口正在迅速增長，導致對更多住宅、商業建築、社交空間和基礎設施的需求增加。而大馬政府政策也迎合社會相關轉變，發展商也積極推出迎合年輕人經濟能力可以負擔的物業，如在小城鎮和郊區建設住宅物業，以提高年輕人「上車」的可能性。Napic的數據顯示，2022年第三季度，住宅交易量環比增長11.2%。而2023 年被視為其延續的一年，住宅市場已開始逐步復蘇階段，受歡迎物業市場集中在中端市場。
加息或削買家承受能力
根據世邦魏理仕的《2023年市場展望》報告，大馬住宅市場將繼續緩慢但漸進的復蘇，隨着經濟改善和政府支持政策的鼓勵，需求將集中在中等價位和可負擔範圍內。報告稱，經濟增長放緩、借貸成本上升和其他市場不確定性可能會抑制需求。儘管隔夜政策利率（OPR）與疫情大流行前相比仍然較低（2022年：2.75厘與2019年：3.25厘），但進一步加息都可能削弱買家的承受能力和情緒。在供應方面，報告稱，在利率上升、材料和勞動力成本上升的情况下，預計開發商將謹慎推出樓盤。
對此，Henry Butcher Malaysia表示，2023年住宅物業市場的重點將繼續放在價格50萬令吉左右或以下的可負擔高層公寓。Henry Butcher表示，馬來西亞住宅物業市場的表現從2022年開始顯著改善，交易量與2021年同期相比增長34.6%，而交易價值增長34.8%。大馬財政部副部長沈志強指出，儘管外圍環境無法預測，加上經濟增長預計將適度放緩，但預期今年的房地產市場仍能取得增長。他說，貨幣寬鬆政策、政府持續扶持及刺激經濟措施，以及第12大馬計劃的策略與措施都將支撐大馬物業市場。
歡迎外勞 租賃市場料續活躍
2022年馬來西亞樓價指數（MHPI）為208.4點，增長2.8%。報告提到，排屋價格指數維持增長3.7%，其次是高層房屋價格指數3.4%及半獨立式價格指數2.9%，不過獨立房屋價格指數稍微下跌2.9%。吉隆坡和雪蘭莪出租率高於全國水平，即分別77.5%及82.7%，柔佛及檳城則為68.8%及72.6%。
GURU預期，由於地緣政治緊張局勢和利率上升，加上更高的利率和要價導致成本增加，這意味着部分買家要轉移到公共交通服務方便的城市邊緣，或轉向租盤。銷售需求指數可能會在今年上半年放緩，而由於勞動力市場緊張，預計銷售價格需求指數將保持較高水平。租賃市場可能會保持活躍，尤其政府歡迎外勞。