標普：港樓價料橫行 地產股評級穩健

明報記者 葉創成

反映本港二手樓價的中原城市領先指數於上月底收報168.35，與年初的157.22比較，上升逾7%，而本月以來則轉趨橫行，上周五最新報168.29（見圖1）。標普凌兆良表示，該行預測樓價今年緩慢復蘇，全年可望錄得5%至8%的溫和升幅，背景是去年受制於新冠疫情防疫措施不利經濟增長等因素、去年GDP按年下跌3.5%，歷史數據顯示經濟衰退往往不利樓價（見圖2），因此他對去年樓價下跌近16%不感意外。

凌兆良續指出，本港今年已陸續取消防疫措施、恢復與內地及國際通關，經濟重拾增長動力，政府亦預測全年GDP可望按年增長3.5%至5.5%，因此，今年樓價應該向好，全年可望錄得5%至8%增幅，考慮到樓價年初至今已上升約7%，換言之，樓價在今年餘下時間料轉趨橫行。

發展商今年積極推盤 料沽1.7萬伙

凌兆良解釋，除了本港經濟今年可望重拾增長對樓價屬正面因素外，也要考慮其他壓抑樓價升勢的因素，舉例說，由於去年受疫情及加息拖累，新盤銷售量僅10,315伙，因此累積了大量貨尾（編按：根據中原地產研究部，選取204個新盤統計，單位總數112,874伙，截至2022年底登記售出97,322伙，則有貨尾15,552伙）及待售全新盤，因此相信發展商今年銷售新盤時定價不會太進取，「先求量、再求價」，今年新盤銷售可望回升到15,000至17,000伙。

另外，凌兆良指出，明年新樓預期供應超過20,000伙，屬2004年以來、20年新高（見圖3），亦是在供應層面另一壓抑樓價升勢的因素。不過，他強調樓價也有一些正面因素，例如新樓供應明年料出現逾20,000伙的高位後，2025年及2026年預期便會回落，可見供應大增並非屬結構問題，而且目前住宅空置率仍然低，要消化增加的供應是有機會的。

凌兆良總結，分析今年新盤銷情的話，只要產品位置良好、具備規模及定價正確，新盤仍然可以售出價單中的大部分或全部單位，維持理想的銷售率（sell-through rate）。

首季600萬或以下新盤成交佔比升

據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，將今年首季一手成交量按金額劃分，不難發現不少為中細價物業，當中600萬元或以下佔約35.3%，為各類金額之中最高，並且遠高於去年全年600萬元或以下佔比約25.4%的水平（見圖4）。根據資料顯示，今年首季有不少項目錄600萬元或以下成交個案，如飛揚第2期、NOVO LAND第2B期、ONE INNOVALE第2及3期、海茵莊園、雨後等。值得留意的是，由於今年首季有眾多中細價樓一手成交，故期內成交額中位數僅約646萬元，比起去年全年中位數約745萬元大減接近100萬元。

近月按息急升 每月供款增兩成

標普陳令華則指出，即使他的同事凌兆良指個別地產商新盤若產品定位及售價精確、近月可維持理想的銷售率，但他認為，本港樓市目前距離全面復蘇仍有很大一段距離，原因是置業需求正面對下行風險，背景是買家負擔能力在高息環境下捉襟見肘：「隨着去年下半年以來按揭利率大幅上升，不少借按揭買樓人士目前每月供款已大幅增加近兩成。」

經絡按揭轉介研究部最新數據顯示，今年2月的經絡按揭息率指數（MMI），即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平，最新報3.45厘，按月升1點子，連升9個月，並創2008年1月後即逾15年新高，而去年6月MMI僅為1.94厘。記者使用美聯按揭計算機，以購買一個市值900萬元住宅，借30年七成按揭計，在去年6月MMI為1.94厘時，每月按揭供款僅23,749元；而以最新MMI為3.45厘計，每月按揭供款為28,907元，較去年6月時大幅增加逾兩成。

發展商3招保評級：減投資減債收租

即使財政預算案宣布下調首次置業人士的從價印花稅，不過，陳令華指出，以買入900萬元住宅計，需付的從價印花稅金額，由33.75萬元下調至27萬元，節省6.75萬元，難以長期抵消按揭利率上升所帶來的每月供款開支：「我們認為，假如本港置業者相信按揭利率將會在更長時間內維持在高位的話，他們可能會延遲置業決定，在此情况下，發展商需要進一步減價以刺激置業需求，才可促成銷售，而一手樓市的弱勢亦會蔓延至二手樓市。」

就上述「發展商需要進一步減價以刺激置業需求，才可促成銷售」的前提，陳令華根據樓價今年全年持平以及明年再跌15%的假設，指標普所覆蓋的本港地產股中，不少將會有信貸評級下調的壓力。陳令華認為，假如本港地產股希望維持現時的信用狀况（credit profile），未來一至兩年可以考慮：（1）審慎管理投資，例如發展商本身已有足夠土地儲備，日後買地時可以比較審慎；（2）若發展商過去一、兩年已以樓花方式出售新盤，待這些新盤落成、資金回籠，可把資金用於減債；（3）不少本港地產股現時均持有本港及內地投資物業，帶來穩定租金收入，可減低地產發展業務短期波動帶來的影響。

陳令華總結，他認同凌兆良的觀點，料本港住宅樓價不會出現結構下跌：「首先，我們相信今明兩年新盤貨尾及新增供應比較多後，2025年及2026年供應便會更有紀律；第二，自從2010年以來，金管局已要求借按揭買樓的個人或家庭做壓力測試，『供款與入息比率』（Debt-to-income ratio, DTI）要低於50%，而且假設息口上升2厘後，DTI亦要低於60%，這是很好的監管要求，因此雖然我們去年下半年以來負資產個案顯著增加（編按：去年第四季末負資產住宅按揭貸款增至12,164宗，較第三季末的533宗急增逾21倍，並創2005年3月底以來的近18年新高），但這主要是由於樓價下跌，今年1月按揭貸款拖欠比率仍低於0.1%。」

金管局按揭壓測嚴格減風險

在上述情况下，陳令華認為不需要收緊對本港地產股的壓力預測，即假設樓價今年全年持平以及明年再跌15%是合理的壓力假設，不需要再預期更差的情况，在此情况，即使個別發展商未來一、兩年可能出現評級下跌的風險，但整體而言它們仍可維持穩定的信貸狀况。

另外，《Money Monday》在第19頁《技術取勝》有新地（0016）、恒地（0012）、長實（1113）、信置（0083）、香港小輪（0050）、美麗華（0071））九龍倉置業（1997）及信德集團（0242）等多隻地產股的技術分析，讀者可以留意。

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