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曼谷公寓見曙光 促銷加息成隱憂
【明報專訊】泰國旅遊業復蘇，疫前主導泰國樓市的公寓市場亦漸見曙光，今年首季曼谷公寓價格按年升2%。泰國網上地產平台Dot Property指出，自去年下半年起海內外買家對曼谷公寓的需求顯著回升，但預期要完全扭轉供過於求的情况仍需時。泰國房地產資訊中心（REIC）認為，近期發展商趁勢促銷貨尾單位，加上加息等因素，短期內對曼谷公寓價格仍構成壓力。
曼谷樓市正隨泰國旅遊業回暖，據REIC的數據顯示，今年泰國曼谷公寓一手樓價指數較去年同期升2%，較去年第4季則升2.9%，升幅主要來自曼谷市中心，期內曼谷市中心一手樓價按年升2.9%，按季更升3.7%。Dot Property市場研究報告指出，自去年泰國旅遊業復蘇，促進國內的消費及投資需求回升，加上泰國政府降低本地人的物業過戶費和抵押手續費，均對國內公寓需求帶來正面影響，而泰銖匯價仍處於相對偏低的水平，亦刺激海外買家對泰國公寓的需求。
Dot Property研究顯示，國內外買家對曼谷公寓的需求確由去年起顯著增加，去年下半年海外買家對曼谷公寓的需求較去年上半年上升48.6%，同期泰國當地買家置業意欲亦較去年上半年升29.5%，但去年全年計曼谷公寓的需求主要來自國內買家，佔比達82.5%，海外買家僅佔17.5%，價位方面，整體曼谷公寓市場以低於300萬泰銖的公寓單位需求最大。至於曼谷較受買家歡迎的區域，再參考Dot Property的數據，目前以大素坤逸地區（Greater Sukhumvit）的公寓單位詢問度最高，當中以價位介乎500萬至1000萬泰銖公寓單位的最受潛在買家青睞，其次為1000萬至2000萬泰銖公寓單位。
曼谷公寓市場要全面復蘇仍需面對不少挑戰，Dot Property的研究報告亦指出，需求上升並不代表公寓成交會同步上升，市場仍要面對利率上升、通脹及地緣政治衝突等利淡因素的挑戰，而目前泰國公寓市場的供應仍遠高於需求，短期內發展商見市場回暖，或會減價促銷積壓了一段時間的貨尾單位。 REIC最新公布的數據亦顯示，今年首季有部分發展商開始減價促銷，加上加息因素，短期內曼谷公寓價格仍面對一定壓力。
交通基建陸續落成 推升新發展區樓價
不過，REIC署任總裁Vichai Viratkapan早前指出，去年第四季不少發展商已將發展重心由公寓轉向低密度住宅，且大多位於曼谷郊區。意味倘若未來市場對公寓的需求持續上升，新供應未必能追上需求的升幅，對未來公寓價格有一定支持，尤其是曼谷市中心的公寓價格。Dot Property亦表示，國內交通基建陸續落成，將成泰國樓市另一催化劑。泰國發展商Frasers Property Home行政總裁Saenphin Sukhee早前曾透露，即使於疫情期間，曼谷地價仍錄升幅，於2020年至2022年期間曼谷平均地價升逾七成，升幅主要來自新發展區域，隨着交通基建延伸至這些區域，帶動城市化發展，推升區內地價，再加上泰國發展商在這些新發展區收購土地的競爭愈來愈激烈，亦帶動區內空置土地地價進一步上升。
遙距工作普及 吸引歐美人赴泰定居
此外，疫後遙距工作愈來愈普及，加上去年泰國政府推出的長期居留簽證計劃，令不少喜愛泰國居住環境的歐美人士選擇移居泰國，亦刺激移居泰國退休的需求，同時隨着中國民眾重拾外遊樂趣，中國買家有望再次活躍於泰國樓市，均將利好當地的公寓租賃及投資。據REIC的數據顯示，去年第四季外國人購入泰國二手公寓單位的總成交價達195億泰銖，合計買入3780個二手公寓單位，以成交價計為5年來的最高水平，而成交量計亦為5年來第二多。
近期來港展銷的泰國樓盤數目也有上升的趨勢，如位於曼谷Whizdom Inspire項目，由泰國發展商MQDC開發，為集智能社區、住宅、辦公、零售與休閒生活於一身的大型綜合項目，此住宅項目連接內設商場及寫字樓的True Digital Park，包括近2萬平方米購物中心及3萬平方米科投園區辦公室。該項目毗鄰主要幹道Sukhumvit路，提供554個1房至3房單位，售價由556萬泰銖起。