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潤地：發C-REITs釋放商場價值 增公司估值
【明報專訊】今年內地進一步將中國房地產投資信託基金（C-REITs）擴容至消費類基礎設施，優先支持百貨商場、購物中心等城鄉商業資產，華潤置地（1109）執董兼首席財務官郭世清指出，以往寫字樓、購物中心等資產在中國是不流動的，投資後只能通過租金收入一分錢一分錢收回來，但今年不一樣了，去年華潤置地做了一隻長租公寓的C-REITs，估值是按相當於市盈率25倍。今年C-REITs擴容至消費類基礎設施，支持購物中心、商場等，料未來發行市盈率或可達20至25倍之間。
發行市盈率料20至25倍
郭世清指，以往沒法流通的資產，在華潤置地目前的市值中並沒有體現出來，相當於白送了，加上目前受房地產行業的調整拖累，給華潤置地的估值也低了。但當C-REITs暢通以後，「購物中心等都明碼實標價流通起來，對公司估值一下子就打起來了」。
目前華潤置地旗下的萬象系列，即萬象城、萬象天地、萬象匯三個品牌，當中萬象城定位一、二線城市級購物中心，萬象匯則定位為一、二線城市的區域購物中心及三、四線城市的城市級購物中心。據了解，部分核心城市的萬象系列屬於「非賣品」，但由於華潤已擁有達70個購物中心，體量較大，故也有不少可以變現或釋放價值的項目，故C-REITs亦是華潤的努力方向。
去年內地公募C-REITs融資開閘擴容後，華潤置地旗下長租公寓有巢REITs去年底已率先獲批。郭世清又透露，目前公司正在做十四五戰略檢討，具體內容料可在中期業績附近公布。
料今年租金收入增逾兩成
華潤置地作為內地最大的「包租公」之一，集團去年剔除租金減免影響的投資物業營業額已達到192.6億元（人民幣，下同），相信今年租金收入可增長兩成以上，在2025/26年租金收入將達到300億元，未來目標是經營性收入能貢獻集團整體收入的一半。
問到樓市的看法，郭世清認為新房年銷售規模十萬億沒大問題。至於今年樓市及企業均見兩極化發展，頭1至4月還不錯，但5月市場已見到非常大的變化，全國情况都不太好，相信5月行業銷售數字都不太好。不過，由於公司去年買地已很積極，買了差不多1100億元人民幣，所以今年第一季度銷售還不錯，未來仍按公司經營性現金流、盈利情况、銷售收益及約束財務槓桿的前提決定買地多少，市場好的話多買地，如果市場持續下行則以控風險為先。