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美樓市基調佳 難再爆金融海嘯
【明報專訊】黑石集團私人財富管理部門高級董事總經理及首席投資策略師Joseph Zidle在上文預測，美國政府未來12個月須就10萬億美元國債再融資，料此舉推高長年期國債孳息率，這對當地樓市會帶來什麼影響呢？Zidle分析，雖然美國按揭利率料會跟隨長年期國債孳息率上升，這對樓市有壓抑作用，但在供應少、按揭審批嚴格及自住人士供滿樓比例高等正面因素支持下，目前樓市仍十分健康，預料樓價不會像2008年金融海嘯時一樣大跌。
Zidle指出，目前美國樓市與2008年金融海嘯大跌前有三大分別，包括：（1）當年供應過剩，現時供不應求；（2）現時按揭借貸標準不似當年寬鬆，因此按揭貸款的成數（ Loan to Value Ratio）亦遠較當年低；（3）目前自住人士已供滿樓、不需再借按揭貸款的比例高達32%，屬歷來最高，因此整體基本因素亦遠較當年健康，故他不認為美國樓市在是次加息周期會出現大問題。
美按息回升 有助供求更平衡
雖然隨着美國聯儲局去年3月以來大幅加息5厘，帶動當地按揭利率現時升到6厘至6厘半，對比兩年前的低位2厘至2厘半屬明顯上升，但Zidle表示，在過去3年借按揭買樓人士，大部分是借30年定息按揭，將未來30年每月供款利率鎖定於4厘以下，因此他們對利息上升的敏感度不高，相信即使日後美國經濟增長略為放緩、就業市場略為轉弱，大部分業主仍有能力繼續供樓。
Zidle強調，從比較長遠的角度去看，目前美國按揭利率升到6厘至6厘半，對比兩年前的低位2厘至2厘半，在歷史上屬更常見的情况，其實亦更加健康：「我們覺得目前比較高息的環境，可以令樓市供求更加平衡，若樓價轉趨平穩發展，對經濟亦屬正面。美國60多%家庭擁有自住物業，這也往往是他們最重要的單一資產，樓價穩定而非大上大落是好事。」
事實上，美國標普Case-Shiller二十大城市樓價指數在去年6月由高位318.59回落，今年1月低見296.94，累積跌幅不足7%，與在2006年7月由206.52大跌三成半至2012年3月的134.07比較，屬小巫見大巫；而且該指數今年2月已回升，4月報307.43，累積升幅逾3%（見圖）。
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