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陳智鑾：首置客注意家庭規劃 欲生BB勿買迷你戶
【明報專訊】洪小姐理財問題：
物業兩年前新婚時買入，第一次置業，當初未有生小朋友的打算，用近70萬元裝修單位，但幸運地三年抱兩，居所由二人世界變成5人家庭（連工人），深感空間不夠，是否應換樓？如換樓想買九龍塘區，但由於物業是聯名，再買要付15%辣稅。
另外在投資方面，平時沒有時間理會，過往大部分都是聽朋友意見買入，最近發現全部都虧損，有點灰心，想知道如何改善投資回報？
筆者回覆：
新手買樓，最好為未來幾年的家庭計劃作出考慮，以洪小姐為例，如果是新婚夫婦或準新人，如果未來有生仔的機會，便要預留空間放BB牀、做工人房等。當然，如果預算足夠，最好買入兩房或三房單位，要避免納米樓或開放式單位。此類單位空間未必適合家庭住戶，而且未來出售客路較狹窄。再進一步，如考慮到升學問題，地區亦是一個重大因素。
同時，新手買家不宜花費過多在裝修上，首次置業時一般資金不會太多，豪裝花費或多或少會影響現金流，退一步說，花大錢裝修倒不如住大一點，其次，現時一般人首次買樓都會在數年內換樓，賣樓時有好裝修未必能賣貴一點，所花的裝修費便會付諸流水。
甩名後買樓減省印花稅
至於洪小姐現時情况，買入多一間自住三房物業是一個解決方法，現時九龍塘物業售價1500萬元內三房戶選擇漸多，如果想樓齡較新，可在鄰近的何文田物色。而買樓的名額，可以透過律師辦理甩名手續，由洪小姐或丈夫持有本來物業，新物業由另一位購入，可節省近150萬元的印花稅。而現有物業可保留，待合適時間再出租，增加收入。
最後，在整體理財規劃方面，許多專業人士都因專注工作，在投資上缺乏經驗。洪小姐現時十分年輕，有時間改進，不用灰心，建議可從兩方面着手，一是以合適的槓桿擴大資產規模，買樓、保費融資都是較常用的方法，只要善用，便能在中長線令資產倍增。第二部分，就是優化投資策略，洪小姐要改善以往只聽朋友消息的習慣，應該了解市場動向和風險管理等方面的知識，以便更好地進行投資。
建議從穩健的收息組合開始，如債券、債券基金等收益穩定的投資產品，市場上收益率6厘至8厘、同時波動性較低的投資選項不少，如每年儲蓄50萬元，十年後擁500萬元本金，每年6厘回報即是有30萬元被動收入，已經差不多等於又有多一個物業收租。只要循序漸進，耐心重複以上步驟，相信洪小姐的資產規模和投資回報很快便會改善。
信達興業董事物業理財專家
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