徐風：碧桂園違約餘波未了 內房板塊續探底

碧桂園7月銷售額連跌4個月

對比其他國企內房商，碧桂園最大的問題是其在三四線城市取地開發物業的比例較高，而目前內地房地產市道，三四線城市的跌幅較大，而一線城市相對影響較小，因此碧桂園近月的物業銷售受到較大影響。據碧桂園公布，截至今年7月，公司實現權益銷售金額為1408億元（人民幣，下同），較去年同期下降35%，較2021年下降61%。單計7月，權益銷售金額為121億元，連續4個月下降之餘，按年減少60%，較2021年更是下降78%。

內房「模範生」違約牽連廣

物業銷售減少，反映資金回籠的速度減慢，而預售的「樓花」、其他物業建築工程及營運開支等則持續「燒錢」，最終導致流動性短缺，無法償還債券利息，是碧桂園違約的原因。

問題是，基於碧桂園屬於內房「模範生」的特質，過去一段時間企業能夠從銀團貸款、發債、配股，甚至大股東自願進行財務資助等方法籌集資金，令其負債比率一直處於較低的水平，但最終仍無法處理資金周轉問題。據其2022年全年業績顯示，去年底碧桂園總借貸金額為2713億元，較2021年底減少14.3%；淨借貸比率40.0%，按年減少5.4個百分點。

由於其債務結構相對比較安全，因此碧桂園去年底已獲得內地多家銀行簽署「戰略合作協定」，一共獲得約3000億元的意向性綜合授信支持，理論上已能覆蓋碧桂園總借貸金額。同時公司也趁去年底港股因中國「復常」急升的契機，兩次配股集資約86億港元，以及大股東同意借出50.55億港元，以進一步改善碧桂園的負債結構。

而在今年，碧桂園先在3月有意在境內發行最多186億元的公司債券，獲得上海證券交易所受理，並在5月獲發兩筆共17億元內地人民幣債券，獲內地評級公司中誠信評為「AAA」評級。上月並先後與創興銀行及中銀香港（2388）訂立融資協議，資金用作一般營運及貸款再融資用途。然而，縱使取得大筆資金，但仍未能為碧桂園續命，最終走上接近違約之路。

解決置業信心問題才是重中之重

碧桂園違約，其負債規模雖然不及恒大（3333），但對整個內房行業、債券持有人、投資者及準業主而言仍有深遠影響。畢竟作為負債比率相對偏低的大型民營內房企業，仍未能逃過違約厄運，加上近期連國企遠洋集團（3377）及綠地控股（滬：600606 ）先後違約，反映內房的「違約潮」至今不僅未平息，更有機會愈來愈嚴重。過去持有國企或「優質」民企內房商債券的投資者或金融機構，或是高回報的操作，但現在也須面臨債券價格急跌的危機，有機會導致金融機構出現風險，甚至出現金融危機。

隨着更多被視為具質素的內房企業也出現違約，準業主置業意欲也進一步降低，引致惡性循環：沒人買樓，內房企業無法支付債息「爆煲」，消息影響準業主信心，更少人願意置業，內房壓力更大。如何解決準業主置業的信心問題，才是今次內房風波的重中之重，不過，至今似乎仍苦無良方，所以近日內房板塊帶領港股持續探底。

[徐風 隨風投資]