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溫傑：負面消息已反映 防守股可留意港鐵
【明報專訊】今個星期介紹的港鐵（0066），除分析經濟復常後的車務表現之外，物業發展的入帳情况亦同樣重要，有助投資者判斷其往後業績及投資前景。
港鐵的業務包括：1）經常性業務（主要包括香港車務營運、香港車站商務、香港物業租賃及管理，以及內地及國際鐵路、物業租賃及管理）；2）物業發展（連同經常性業務統稱為「基本業務」）
業績方面，經常性業務一如預期，受益於隨着防疫措施取消後的乘客量增加，加上香港與內地之間的鐵路服務重開後逐漸恢復的過境及免稅店業務，表現顯著改善。事實上，根據管理層表示，本地鐵路服務已錄得相當於疫情前水平90%以上的乘客量。與此同時，今年 3 月集團在澳洲墨爾本的都市鐵路服務專營權獲延長18個月至2026年年中。英國South Western Railway的國家鐵路合約亦獲延長兩年至2025年5月。在其他市場，包括內地、澳門、歐洲和澳洲，港鐵均保持穩定的營運表現。
今年上半年，來自經常性業務的股東應佔利潤為24.2億元，去年同期則為虧損6.8億元。可惜期內物業發展利潤顯著下跌至7.3億元，結合兩者的基本業務利潤因而按年減少至31.52億元。計及投資物業公允價值的升幅後，公司股東應佔淨利潤為41.8億元，按年下跌11.7%。中期股息為每股0.42元，與去年同期相同。
由於經常性業務已明顯改善，大家或會較關心物業發展的情况。管理層預期「日出康城」第11期的利潤將於下半年繼續入帳；而多個物業發展項目繼續進行銷售及預期。集團正為「港島南岸」第3期、「日出康城」第12期及第13期、天榮站、何文田站第1期和油塘通風樓申請預售樓花同意書。集團預計在未來12個月左右為約 4000 個單位招標，並預期首先推出東涌東站第一期項目，其他項目則正在籌備中。值得留意的是，港鐵指愈來愈多物業買家選擇建築期內分期付款，而非採用以往常見的樓花按揭（即供付款）。雖然此安排會令人帳時間有所延遲，但理論上對發展商的實際利潤不會構造太大影響。
此外，集團旗下大圍站的新商場「圍方」已開業，樓面面積達60,620平方米，匯聚逾150個零售租戶。另一個新商場是位於黃竹坑站的「THE SOUTHSIDE」，樓面面積達47,000平方米，預計將於今年第四季起分階段開業。兩個新商場將使集團旗下零售物業組合的應佔總樓面面積增加三成。
隨着港鐵的經常性業務恢復盈利能力，現金流將趨向穩定，加上股價或已反映大部分負面因素，可算是穩健之選，適合分段部署作中線佈局。若往後物業發展利潤優於市場預期，有望成為股價的催化劑。只是近日大市表現差強人意，短期有機會拖累港鐵的股價表現。
凱基亞洲投資策略部主管
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