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高盛再轉軚 料今年港樓價持平 預計2026年才回升 降多家本港地產商目標價

【明報專訊】投行高盛在今年7月金管局放寬按揭成數後,曾轉軚估港樓價今年升5%,惟最近再改變預測,預計升幅抹平,料2023至2025年樓市僅持平,至2026年才有望升4%。高盛指出,本港主要銀行9月18日起將住宅按揭利率上調50個基點,是今次周期內最大的加幅,並將導致新的按揭貸款平均按息由約3.6厘躍升至4.1厘,而現有按揭貸款成本則不變為3.5厘至3.5厘。

明報記者 方楚茵

加息將令負擔能力受壓

高盛指出,此舉由銀行融資成本上升引發,目前銀行平均資金成本的綜合利率約為2.5厘,該行維持2024財年一個月港元拆息預測約為4.7厘,略低於7 月平均的5.1厘水平,並預期此為今次周期內按揭貸款利率的峰值,高於該行之前約3.6厘的預測。

高盛指出,加息將令負擔能力進一步受壓,負擔能力自2022年第二季起復蘇,但受今年加息75基點等影響,已扭轉改善的情况,故高盛撤回之前對樓市改善,今年可升5%的預測,改為持平,將更長時間內維持高利率環境,預計本港收入及經濟增長將低於預期,港樓庫存及未售單位將上升,以及內地樓價下降,都將令今年往後的負擔能力可能持續受壓。高盛亦進一步將2024年及2025年港樓價預測下調至持平,2026年始見回升4%;此前高盛預測2024至2026年三年港樓價分別各升4%。

恒地新地目標價削一成

同時,高盛相信,實體市場的買賣價差仍相當大,此點由長實(1113)大幅減價賣樓令需求大幅回升得以證明。本港開發商即使面對庫存上升及需求下降,仍未積極減價應對。這無可避免導致減價及樓價再下跌,除非放寬印花稅減辣,惟現時政府談及樓價仍是居高不下及大眾無法負擔,該行將關注10月25日發布的《施政報告》。

另外,該行今次亦全面下修多家本地地產商的目標價以及資產淨值預測(見表),當中,恒地(0012)及新地(0016)的目標價均削一成左右,而嘉里(0683)亦削7.4%,而唯一獲維持「買入」評級的長實(1113)目標價亦削8%。該行指, 長實是其覆蓋的股份中,受內地及香港樓市影響最小。