港龍頭地產股估值吸引 可低吸

新地（0016）前周四公布截至6月底2022/23年度全年業績，主要原因是受累於物業銷售溢利減少，期內股東基礎溢利按年減少16.86%至238.85億元，遜於市場預期；雖然新地是次維持全年每股派息4.95元，按年持平，佔基礎溢利約60%，但同時預告在未來將緊守股息政策，分派基礎溢利的40%至50%為股息，市場對此感到失望，港股前周五因應黑雨休市後，上周一復市，新地股價急挫，低見77.1元，收報79.95元，分別較前周四收市價88.3元下跌12.68%及9.45%。

《明報》投資及地產版資深主編陸振球上周一在《明報》網站「陸振球專欄」內，發表「新地股息率扯高至逾6厘 多年未見」的文章，建議讀者可考慮低吸新地。巧合的是，新地大股東郭氏家族在港交所股權披露網站申報上周一、周二及周四均增持新地，每股平均價分別是79元多至80元多，涉及數百萬股及數億元，而新地股價在上周中後期反覆回升，收報82.2元。

匯豐范卓雲在是次專訪中強調，因應監管要求，她不能也不會評論個股，但她認為，就本港地產股此板塊而言，行業領導者的股價現已跌至吸引水平，屬低吸作為長線投資、價值投資的機會：「近日本港地產股股價波幅相當大，我們亦發現一些超賣的情况，股價不論相對盈利、派息或較每股資產淨值（NAV）的折讓均跌至歷史平均低位。既然本港地產股股價已出現超賣，我們覺得對於長線投資者來說，在目前跌市或弱市中，這是比較可取的價值投資。當然，我們在本港地產股要相當選擇性，聚焦於相當優質的行業領導者」。

內房難V形反彈 優質國企較可取

內房方面，范卓雲分析，內地近日有不少房地產行業的刺激政策，例如地方政府非常進取取消限購令，的確有助於穩定需求端，但她認為，由於內地經濟復蘇速度及力度較原先預期慢，加上消費者信心需要時間修復，故匯豐預期今年全年全國房地產銷售仍會按年下跌18%。

另外，她指出，由於內地房地產行業庫存水平現時仍相當高，意味着供應端仍有很大的挑戰。

將上述內房市場分析及預測應用於股市，范卓雲指出，即使近日不少民企內房股股價大幅反彈，但她認為並無基本因素支持，不建議投資者高追：「根據我們匯豐的判斷，即使內地政府近期加碼推出刺激樓市措施，但要期望樓市出現V形反彈、全面復蘇是有難度的，在此情况下，內房股的投資風險仍然是較高的，故此從回報相對風險平衡（risk return balance）的角度出發，如果投資者希望捕捉穩定樓市措施所帶來的市場機遇，其實亦只有部分優質的國企房地產發展商較為可取，近日股價波幅相當驚人的一些民營房地產開發商，我們認為它們所面對的債務重組及流動性壓力其實是需要更長時間才可解決的」。

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