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陳智鑾：利用按揭優化措施 助資產翻一番
【明報專訊】讀者理財問題：
現時有一間現契自住物業，兩年前供滿，現金主要做定期，沒有太多炒賣經驗，有沒有方法可以進一步改善生活，實現資產倍增？
筆者回覆：
如何提高生活質素主要在於（1）活用資源，擴大資產規模，以及（2）增加被動收入兩個方法，蔣先生現時家庭收入不俗，有一間現契樓自住，加上數百萬現金，可按以下思路進一步改善生活：
2023年7月，金管局優化了按揭和轉按的政策，其中加按與套現的成數上限由六成轉為七成。不要小看只是10%的改動，其實今次的優化加強了銀行的借款能力，不用透過按揭證券有限公司也能得到70%的貸款，對不少有實力的準買家來說是大好消息，而由聯名轉為單名持有的物業交易，（俗稱「甩名」），更是當中最受惠的一群。
加按買收租物業 另投資債券收息
蔣先生持有的聯名物業是現契樓，市值600萬元，雖然無供樓壓力，但如能活用將帶來更大效益。假設蔣先生買入太太名下的50%業權，代價300萬元，在最新印花稅制下只需200元，「甩名」後蔣太可有一個首置名額，再置業時可避免跌入15%再置業的印花稅網；蔣先生亦可申請加按最多七成套現。假設借貸420萬元，借30年，年息3.6厘，每月供款約19,000元，不用經按證，直接向銀行申請，以現時收入可以輕易批核。
經活化資產後，蔣先生持有820萬元現金，應該妥善調配，增加現金流。如欲多買一間收租物業，現時樓市二手市場氣氛淡靜，買家有很大議價空間，假設蔣太能夠找到一間本來價值600萬元，但因市場氣氛最後願以500萬元賣出的物業，即使將來物業市場持平，新買入的物業較其他物業更有防守力。500萬元的收租物業，首期連其他費用需270萬元，若借款250萬元，借30年，每月供款約11,500元，與租金相若。由於近期不少人由買轉租，差餉物業估價署的數據顯示，今年的租金指數都在上升。
最後，蔣先生尚有550萬元的資金，建議先預留50萬元作備用現金，蔣先生既然沒有太多投資經驗，應該配置相對穩定增長的收息策略，製造現金流。由於資金有500萬元，可考慮買入債券收息，最好選擇評級高及年期比較短的債券，亦可選債券基金及股息基金。如以每年6%回報作基準，500萬元已能製造30萬元現金流，長遠用作資產增值或製造被動收入均可。蔣先生可按照上述建議部署，加上租金收入和儲蓄，10年便能令資產倍增。實際運作，亦可向專業的理財顧問查詢。
信達興業董事物業理財專家
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