大摩轉軚 料港明年樓價跌5至10%

原預測今年升8% 現改看跌3%

摩根士丹利又指出，本港樓價在通關後確曾自2022年12月反彈7%，但是在過去4個月已經因利率上升、成交量低迷、恒生指數疲弱下市場氣氛低落而受累下跌了6%。該行指本地主要銀行按揭利率已升至4.1厘，並可能進一步攀升，推算供樓負擔比率增至56%，該比例在過去15年範圍介乎40至50%。該行預期本港按揭利率將持續企穩在4厘至2024年尾，故預期樓價需再調整多5至10%，此後的負擔能力才能重返正常水平。而投資需求因租金回報率只有2.7厘，淨回報不足2厘而表現疲弱，故現時預期2023年全年本港樓價要跌3%、2024年跌5至10%，2023及2024年二手成交量分別要跌7%及18%。

該行提到，雖然市場對10月25日《施政報告》「減辣」抱樂觀態度，但是該行指出，即使針對外來買家印花稅由30%削至15%，但預計不會為港樓前景帶來太大改善。

料減辣不會大幅改善港樓前景

摩根士丹利指出，部分本港地產股的自由現金流收益率超過11%、股息收益率則介乎6至9厘，估值很有吸引力，但這兩項因素不足以令這些股份股價跑出。

選股方面，該行推薦長實集團（1113）、新地（0016）及信和置業（0083），認為這3家公司在實體市場走弱及高息環境持續下，長實和新地的經營性自由現金流收益率超過10%，將在住宅樓價量下跌情况下，為公司帶來穩定現金流。

地產股看好長實新地信置

大摩又指出，長實及信置的負債率較低，亦擁彈藥以支付股息及回購股份之用，故傾向選擇上述3股份多於嘉里建設（0683）及恒地（0012），因為嘉里建設及恒地擁有較低的經常性收入，並更受利息開支增加的影響。

該行又將本港地產股的平均價削近19%（見表），資產淨值折讓擴至50%，當中該行推薦的3股份目標價均見下調。