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越南樓市暫受累高息 明年望復
【明報專訊】由於全球利率普遍上升，令借貸成本上升，不少地區的樓市都呈現調整，其中包括越南首都河內及大家熟悉的胡志明市。而香港不少展銷會的樓盤集中在胡志明市，黃金地段以第一及第二群為核心，屬樓價平均偏高地段。仲量聯行發表報告，指越南房地產市場的前景仍然黯淡，因銀行收緊房地產行業貸款的政策，將在未來一段時間對供應和需求產生重大影響。對於小型開發商來說，難以獲得借貸及流動性，導致新樓盤延誤、建設規模縮小，影響了銷售進度和投資回收期，市場預期越南樓市會在2024年才出現復蘇。
世界銀行預計，越南今年經濟增長將達6.3%，主要得益於強勁內需和淨出口，以及2022至2023年政府資本投資的部分方案。另一方面，國際貨幣基金組織的預測則較為保守，預計今年越南經濟增長5.8%。越南的住宅房地產需求，尤其是河內和胡志明市，仍然低迷，因為高通脹和利率上升，導致難吸引買家入市。第一太平戴維斯發表報告表示：「2024年為越南房地產投資提供了絕佳的機會。越南GDP的大幅增長，突顯了其作為對買樓有吸引力的市場的潛力。隨着人口增加和財富不斷上升，對房地產的需求可能會激增，從而推高房地產價值並創造資本增值的機會。除了越南的增長前景之外，通脹加劇也可為房地產投資者帶來好處。房地產通常可以作為通脹對冲工具，因為房地產價值和租金收入往往會隨着價格上升而上漲。此功能獲得投資價值，免受通脹隨着時間的推移而侵蝕的影響。」
經濟增長快通脹加劇力撐後市
雖然越南經濟增長在亞洲中仍屬高速，令其成為對投資者有吸引力的選擇，但同時也要考慮其平均租金收益率是否吸引。儘管當地租金收益率不是特別高，但仍可以為投資者提供穩定的收入來源，物業吸引力有望進一步上升。儘管越南企業對當前市場狀况仍缺乏信心，但經濟增長、人口和財富增加、通脹趨勢、穩定性和租金收益率等整體正面信號，為越南房地產買家提供了信心。越南國家房地產協會（VNREA）主席Nguyen Van Khoi博士發表報告指，預計從2024年第二季或第三季開始，越南房地產市場會以更健康、更透明的方式復蘇及發展。他預計，越南房地產市場將在2023年底前保持平穩。事實上，越南政府近年走向開放，無論在越南置業保障、經濟增長政策、現代化基礎設施發展、工業4.0技術應用及金融改革支持等。
胡志明郊區土地價雙位數跌
根據第一太平戴維斯越南公司的報告，在2022至2025年以河內為例，預計當地將有近7.9萬套公寓待售，滿足近一半的市場需求，而胡志明市的數字將超過14.5萬套。其中在中端和經濟型的物業領域，由於供應有限（僅佔公寓總供應量的8%至10%左右），儘管需求較高，但吸收率仍較低，價格將繼續向上。高端別墅和聯排別墅市場預計短期內不會有任何突破，但交易量將在2023至2025年期間增加，偏遠地區的供應將為買家提供更多選擇，並預期外國買家用以投資和併購的活動將使聯排別墅和整個別墅市場更加活躍。
由於房地產市場需求低迷，胡志明市郊區土地價格在第三季繼續以雙位數速度下跌。Hoc Mon區的價格下降了7%至10%，目前價格約為每平方公尺1700萬至2100萬越南盾（693.88至857.14美元）。胡志明市鄰近的平陽、隆安、同奈和平福等地區的房價均下跌了40%。
中介：過去3個月查詢多成交少
越南中介公司經紀Phu表示，過去3個月，儘管詢價者眾多，但成交的案例卻寥寥無幾。同奈省土地的價格從2200萬越南盾下調至目前的1600萬越南盾，降幅達27%。他補充說，一些業主已經掛牌出售土地9個月了，但仍然沒有找到任何買家。該平台副執行官Nguyen Quoc Anh表示，土地市場的復蘇速度可能慢於其他資產，價格最快在2024年底才會反彈。他補充說，房地產信貸仍然緊絀，利率需要3至4個季度才能降至2021年的水平。房地產開發商亞洲控股執行長阮文厚也表示，由於目前經濟仍面臨許多困難，預計明年下半年才會復蘇。顧問公司Mogin Holdings執行長Luong Dinh Thuy Van表示，房地產市場在2016至2019年期間急升，2022至2024年期間可能會出現放緩，甚至衰退。過去5年來，許多項目的建設不是為了滿足實際需求，而是為了滿足投機者的貪婪，這將價格推高到不合理的水平。她補充說，「價格現在將開始恢復到平均價值，在此期間之後將會出現復蘇，要到2024年甚至2025年，復蘇才會明顯」。