瑞銀林鎮鴻：美下季料減息 港樓價明年中或回升

明報記者 葉創成

中美是世界上最重要的雙邊關係，「習拜會」上周中在美國三藩市舉行前，上周一出版的《Money Monday》封面故事訪問三大外資基金要員就此分析，結論是「習拜會」利好中國股市，結果恒指上周亦回升250點或1.46%。

事實上，是次「習拜會」成果豐碩，習近平提出中美關係穩定發展「五根支柱」，一是共同樹立正確認知：中國始終致力於構建穩定、健康、可持續的中美關係，同時，中國有必須維護的利益、必須捍衛的原則、必須堅守的底線，希望兩國做伙伴，相互尊重、和平共處；二是共同有效管控分歧；三是共同推進互利合作；四是共同承擔大國責任；五是共同促進人文交流，而拜登亦已稱這是迄今最具成果討論。「習拜會」除利好中國股市外，對已從2021年8月歷史高位下跌兩成、重返2017年4月水平的本港住宅樓價（見圖1）會否同樣帶來支持呢？今期封面故事由星級房地產學者及研究員就此詳細分析。

港大鄒廣榮：美債息若回落 有利港樓價

標普全球評級企業評級部副董事凌兆良在上周四「名人樓市論壇」中指出，要等2025年港樓租金回報率回升到3.5%至3.6%，與屆時的美國10年期國債孳息率相若，才可以吸引足夠用家入市，令樓價轉趨穩定。其實，早於2010年港大鄒廣榮在該欄目接受專訪時，已製作了一個模型，計算香港住宅租金回報率減去美國10年期國債息率得出的「港樓美債回報差距」（Yield Gap，YG），與4年後的樓價升跌有密切關係，相關系數（Correlation、R）高達0.81（統計學上，若R=0，則兩者沒有關係；若R=1，則屬百分百正相關；若R=-1，則屬百分百負相關）。

2021年第3季市場已料美收水 港樓價回落

雖然美國10年期國債孳息率上月23日高見5.0187厘屬16年高位後，過去3個多星期反覆回落，上周五收報4.4354厘（見圖2），惟仍遠高於港樓租金回報率的3厘，這是否意味樓價4年後下跌風險大呢？鄒廣榮上周在港大鈕魯詩樓辦公室接受專訪時指出，美國聯儲局2009年3月推出量寬（QE）以來，政策干預對長債息率的影響力已愈來愈大，提高了長債息率的可預測性，因此本港樓價不需要等4年、可以更短時間、甚至超前反映YG。他舉例說，在2021年第三季，即使美國10年期國債孳息率處於1厘多的低位，但市場已經預期美國聯儲局將會結束QE，跟着便會開始加息及縮表（QT），因此本港樓價亦由歷史高位回落。

與中國脫鈎成美高通脹源頭

根據標普的分析，若未來數年美國10年期國債孳息率高企於4厘或以上，本港樓價便要下跌20%，才可以令租金回報率回升至4厘，吸引足夠買家入市令樓價回穩，請教鄒廣榮是否同意呢？他指出，美國10年期國債孳息率高企的原因，是因為當地通脹處於高位，源頭是美國政府近年希望與中國脫鈎：「今年以來美國最大貿易伙伴已非中國、是墨西哥，而除了墨西哥外，美國亦增加向印度和越南等亞太區國家採購，但問題是這些國家貨品不及中國價廉物美；由於中國貨品『平靚正』，若美國為了與中國脫鈎，盡量不去中國、改去其他國家採購的話，成本一定是高的。」

鄒廣榮續說，由於美國目前仍很依賴中國入口貨品，因此不會一刀切與中國斬纜，所以美國要與中國脫鈎亦是很長的過程，當美國要紓緩通脹壓力的時候，便會暫緩有關行動。

中國電商平台用戶增 美通脹上月急回

《日本經濟新聞》報道，具中國背景的電商平台Temu和Shein在10月的用戶總計增至1.1億人，逼近美國最大電商平台亞馬遜（美：AMZN）的九成，有分析指中國對美國通脹回落至正常水平作出重大貢獻；事實上，美國上周二公布的10月消費者物價指數（CPI）按年升幅回落至3.2%，較9月低0.5個百分點（見圖3），下調幅度大於分析師預期，刺激美股在周二及港股在周三均顯著做好，巧合地為「習拜會」營造良好氣氛。

鄒廣榮形容，美國目前控制通脹的方法，除了貨幣政策外，亦要視乎與中國脫鈎的速度，至於是次「習拜會」對此帶來的具體影響，他相信投資界會有更好的分析。

在上周四舉行的「瑞銀媒體分享會——2024年香港市場投資展望」後，瑞銀投資銀行香港策略師陳志立在專訪中指出：「我們預計MSCI香港指數及恒生指數在2023至2025年盈利年均增長率（CAGR）分別為10%及6%。我們的MSCI香港指數目標點位為9500點，恒生指數目標點位為20,600點，潛在13%至18%的上漲空間，主要由盈利增長拉動。」

中美關係好轉 若減免關稅屬好消息

陳志立指出，若「習拜會」令中美關係好轉，肯定會有利港股投資氣氛，但由於有關影響暫時難以量化，故瑞銀在制訂上述MSCI香港指數及恒指目標價時，未有考慮到此因素，正在等待更多的指引、政策或協議：「若中美關係持續好轉，令美國減免對中國產品徵收關稅的話，這便會影響上市公司盈利，是可以量化的基本面，我們期待會出現相關的好消息。」

瑞銀料美將衰退 聯儲明年或減息2.75厘

瑞銀投資銀行研究部北亞地區經濟師鄧維慎則引述美國經濟團隊的預測，明年美國經濟增長動力轉弱，在第二季至第三季之間或出現衰退，令全年GDP按年增長率下滑至1.1%，因此料聯儲局在明年3月便會開始減息0.25厘，年中更會擴大減息力度至0.5厘，至明年底累計減息2.75厘。

定存息按息若回落 有利樓價回升

假如美國聯儲局明年大幅減息2.75厘，10年期國債孳息率料跟隨回落，有可能重返2厘以下，再次低於本港住宅租金回報率，根據港大鄒廣榮上述的YG模型，對港樓實屬正面。瑞銀投資銀行香港/中國房地產研究主管林鎮鴻在專訪中指出，美國10年期國債孳息率對港樓的具體影響，要視乎前者回落的速度，以及何時傳導至本港利率，該行預測明年上半年本港樓價下跌10%。

林鎮鴻表示：「目前本港住宅租金回報率約3厘，除了可對比美國10年期國債孳息率外，亦可以與港元定期存款利率比較，即使後者近日略為回落，仍然普遍達4.8厘，在此環境下，是很難說服港人去買樓投資的；至於另一角度則是，目前新做樓宇按揭利率高達4.1厘，也較租金回報率約3厘高，因此樓價短期料繼續有下跌壓力。」

若美國聯儲局明年3月開始減息0.25厘、6月再減息0.5厘，至年底累積減息2.75厘，林鎮鴻認為，明年本港樓價料屬先苦後甜，明年中有機會見底，瑞銀屆時將再就下半年樓價作出預測。

明年租金料升一成 買樓吸引力增

瑞銀投資銀行香港房地產分析師梁展嘉預測，本港住宅租金明年按年上升一成，假如美國明年減息亦引領本港按揭利率回落，令明年下半年住宅租金回報率與按揭利率相若的話，料有機會吸引潛在買家入市。

（本網發表的文章若提出批評，旨在指出相關制度、政策或措施存在錯誤或缺點，目的是促使矯正或消除這些錯誤或缺點，循合法途徑予以改善，絕無意圖煽動他人對政府或其他社群產生憎恨、不滿或敵意。）

[封面故事]