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愛爾蘭樓價上季逆市回升
【明報專訊】通脹仍然困擾歐美，特別踏入冬天，近期大雪使德國陸空交通出現混亂，法蘭克福機場數百航班取消，機場緊急宣布暫時關閉；若通脹繼續高企，借貸成本未必會急降，影響或傳導至樓市，其中英國樓價平均下降近2%，但愛爾蘭房價在第三季再次回升，反映近幾個月來的小幅下跌都是短暫的，因為市場供應緊縮加劇。有市場報告指出，與其他一些歐元區國家不同，利率上升對愛爾蘭房價影響有限，近10年來，隨着經濟和人口的強勁增長，供應疲軟未能趕上不斷增長的需求。
目前，愛爾蘭經濟成長速度是歐盟國家中最快，其住宅物業市場愈來愈受國際投資者青睞，其中兩個重要增長領域包括公共房屋和療養院，由於是政府支持的房地產投資項目，因此投資額巨大。自2013年以來，愛爾蘭樓價一直呈上升趨勢，在大量的需求和供應緊張下，新樓交付供需不平衡，這一趨勢料將持續。愛爾蘭政府的「人人有樓」計劃的主要目標是，使每個公民都可以獲得高品質物業。愛爾蘭連續多年成為全球最能吸引高價值外國直接投資的地區，首都都柏林住宅市場吸引投資者，因為當地結合繁榮商業、優秀教育及生活方式。愛爾蘭吸引國際知名企業如谷歌、facebook、X（前稱Twitter）、領英（LinkedIn）和微軟等設立歐洲總部。
經濟增長歐盟中最快
據估計，從2021年到2030年，愛爾蘭平均每年需要提供3.3萬套新樓。近幾年，由於租樓需求不斷上升，大多數房地產行業都在一些主要城市進行了「以出租為目的」的住宅房地產項目建設，這使得投資人的投資意願變得十分強勁。在愛爾蘭，大約70%住宅房產都是業主自住。在愛爾蘭有各式各樣的住宅，從現代化生活到田園鄉村風一應俱全。大多數人居住在現代化的低層住宅，公寓一般只在市中心和其他城市地區受歡迎。由於遙距工作的普及，許多家庭現在正在考慮搬到郊區以改善生活品質及方式。
產權可自由轉讓 非居民可擁有
愛爾蘭的房產擁有權並無法律限制，居民或非居民均可擁有，產權亦可自由轉讓。愛爾蘭的房地產可以永久產權形式持有，即賦予絕對及無限期的擁有權；也可以用租賃產權形式持有，即賦予一定期限的擁有權。經濟學家Dermot O'Leary和Shaun McDonnell對經濟的最新「健康檢查」預計，隨着政府加大應對危機力度，2023和2024年愛爾蘭將建成3萬套住房，但他們警告：「市場可能會在一段時間內嚴重供應不足。這種供應水平顯然不足以滿足不斷增長的人口和過去10年積累起來的被壓抑的需求。」該報告指出，今年加息仍未令樓價下跌，預計到2024年樓價將上升3.8%。經濟學家表示愛爾蘭政府和家庭資產負債表上強勁的資金儲備仍然是愛爾蘭經濟的一個重要特徵，這讓她在面對國際經濟持續存在的風險和更高的利率時處有利地位。報告也強調，在資料中心和微晶片建設的推動下，該國經濟中的商業投資水準似乎正在保持穩定。
投資愛爾蘭物業以都柏林為主
據愛爾蘭特許測量師協會（Society of Chartered Surveyors Ireland，SCSI）稱，持續的通脹和勞動力限制，預計將導致今年完工項目數量的下降，該機構在其年中住房監測報告中提到，其地產代理成員預計，2023年將有大約2.7萬套住房完工，低於2022年的約2.9萬套。報告指出，儘管2022年的竣工量高於預期，但前瞻指標暗示2023年的竣工量將有所下降；在勞動力和材料短缺，再加上建築投入成本持續上升，預計新單位的落成數目將面臨短缺。SCSI認為，通脹仍然在各個建築行業普遍存在。投資愛爾蘭物業以都柏林為主，愛爾蘭都柏林18區位於都柏林南部，那裏交通便利，有高速公路M50和國家公路N11，輕軌Luas的終點站也在此。對於華人新移民來說，18區有不少名校，所以在投資物業或置業時，不少新移民會先考慮這個區域。
雖然市場普遍預期愛爾蘭樓價在2024年微升，但住宅租賃委員會今年第二季的租金指數顯示，愛爾蘭新租賃的平均租金為1574歐元，比去年增加11.6%，這是自2007年第一個指數以來的最高漲幅。RTB首次能夠在數據中提供現有租賃1年多的租金數據，並將現有租戶與新租戶比較。數據顯示，現有租戶的平均租金為1332歐元，比新租戶低242歐元或15%。在都柏林，新租戶平均每月支付2102歐元，而現有租戶支付1767歐元。由於人口不斷增長，強勁的就業市場，再加上單位供應緊張，買家及投資者往往會發現很難在愛爾蘭購買住宅，這在都柏林和其他黃金地段最為明顯。一房或兩房公寓較受市場歡迎，平均銷售時間約為2至3個月，有些只需幾周，這表明市場需求殷切。
龍彩霞