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星洲加辣效應 樓市價量齊放緩

【明報專訊】在加息周期,不少地區房地產價格有所調整,但在2024年美國利率有機會下調,市場對不動產投資開始重視。以新加坡為例,2023年首3季度,當地住宅市場出現私人和公共住宅需求進一步放緩的迹象。同樣,年初火熱的租賃市場似乎正在穩定下來,私人住宅物業的銷售活動放緩,這在一定程度上是對房地產降溫措施、持續高息和不確定經濟狀况的反應,而新加坡的組屋轉售市場也表現出類似的行為,去年價格和交易量均放緩。

2023年新加坡樓市受壓,主要是2023年4月,新加坡政府宣布了包括提高額外買方印花稅 (ABSD)的房地產降溫措施。這些變化對外國買家和投資者的影響最為巨大,他們的ABSD稅率提高至60%,對私宅交投量帶來打擊。美國利率升幅較2022年放緩,但全年仍處於高位,最新的2023年12月聯邦基金利率為5.25厘至5.5厘,對通脹、按息及經濟環境的不確定性也令不少買家打退堂鼓。去年下半年,住宅物業價格升幅明顯有放緩迹象。

美息見頂影響 房價料穩定

在2022年,疫情導致新加坡人力緊張和施工延誤,最終增加了待建房屋的等待時間。在供應方面,二手因為疫情影響成交,故房屋空置單位增加,令出租屋供應充裕。市場預期2024年首6個月,因為美國利率難再上升,房地產價格預計將保持高位且穩定,同時預計租賃將出現溫和減速。由於新加坡房地產市場的表現可能相對平穩,期內的穩定性對投資者及業主有吸引力。

租金價格增長緩慢可歸因於住房供應大幅增加,2022年至2023年有超過2.8萬套新私人住宅物業(不包括行政公寓或EC,即執行共管公寓)竣工,隨着住房供應增加,吸引租客的競爭加劇,導致租金有機會下調。由於在家工作的需求和新建房屋的延誤,許多當地人租了公寓。然而,隨着新房建設竣工,更多家庭搬進新房,導致內需急劇下降。

因此,PropertyGuru數據顯示,已竣工私人住宅單位的空置率從2023年第1季的6%,上升至第3季的8.4%。2024年私人租金上升空間有限,房地產報告預計今年租賃市場將繼續疲軟,這對租客來說可能是個好消息,因租金升幅有限。同時,私人住宅租賃市場在2023年下半年已經放緩,尤其是豪宅類別,在疫情期間因交投疏落,令住房短缺和需求強勁導致過去兩年租金價格大幅上漲。不過,新增住房供應量預計將在2024年繼續增長,新增近1萬套住房計劃竣工的住宅,考慮到住房供應增加,故市場預期租金不會大升。

住房供應增 租金料難大升

整體私人租金可能從2022年的29.7%增幅,下降至2023年的12%至14%左右,以及2024年的2%至5%。到2024年,城市邊緣或中部以外其他地區(RCR)竣工住宅將略多於3900套,這些地區包括加東、上武吉知馬、碧山和中峇魯等地區。城市邊緣地區的業主將面臨對爭租客更激烈的競爭,因為2022年至2024年將有近16,000套新房竣工,這可能會導致這些地區的租金價格下降。

摩根士丹利的觀點是基於住房空置率和銷售等指標,預測2024年房價可能會下降3%,組屋升級者將再次能夠負擔得起新公寓(或至少是相當大的轉售公寓)。第一太平戴維斯(Savills)最近的研究發現,新加坡房地產行業的前景將喜憂參半,但2024年預計會有更多交易。第一太平戴維斯在報告中表示,2024年供應充足,租金可能會出現高達5%的負偏差。「在資本價值方面,外國人購買量的下降(由於去年4月ABSD稅率提高)可能對CCR(核心中部地區)樓價的影響更大,但總體而言,2024年樓價可能會保持平穩。 」同時,報告認為,去年的基數相對較低,目前看來利率已見頂,令投資者對2024年樓市感到樂觀。

旅業復蘇 經濟料增1至3%

新加坡中介商99.CO發表報告指出,受市場穩定和經濟狀况改善的綜合影響,預計2024年私人住宅市場價格將小幅增長。新加坡貿易和工業部(MTI)預計,在旅遊業和電子產品等行業復蘇的推動下,該國經濟將增長1%至3%。許多經濟學家預測,較低的利率可能會進一步降低借貸成本,提高住房負擔能力,私人住宅銷售預計將保持強勁,料售出1.6萬至1.9萬伙,價格增長預計在3%至6%之間。

Midtown Modern是大型綜合房地產項目,包括兩座30樓高的公寓大樓,共有558個單位。Midtown Modern連接武吉士地鐵轉換站(Bugis MRT)的出入口,並設有多類戶型包括168伙1房單位、139伙兩房單位、139伙3房單位、55伙4房單位、55伙4房豪華單位和兩套閣樓單位。

明報記者 龍彩霞

[環球樓市]