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星洲加辣效應 樓市價量齊放緩
【明報專訊】在加息周期，不少地區房地產價格有所調整，但在2024年美國利率有機會下調，市場對不動產投資開始重視。以新加坡為例，2023年首3季度，當地住宅市場出現私人和公共住宅需求進一步放緩的迹象。同樣，年初火熱的租賃市場似乎正在穩定下來，私人住宅物業的銷售活動放緩，這在一定程度上是對房地產降溫措施、持續高息和不確定經濟狀况的反應，而新加坡的組屋轉售市場也表現出類似的行為，去年價格和交易量均放緩。
2023年新加坡樓市受壓，主要是2023年4月，新加坡政府宣布了包括提高額外買方印花稅 （ABSD）的房地產降溫措施。這些變化對外國買家和投資者的影響最為巨大，他們的ABSD稅率提高至60%，對私宅交投量帶來打擊。美國利率升幅較2022年放緩，但全年仍處於高位，最新的2023年12月聯邦基金利率為5.25厘至5.5厘，對通脹、按息及經濟環境的不確定性也令不少買家打退堂鼓。去年下半年，住宅物業價格升幅明顯有放緩迹象。
美息見頂影響 房價料穩定
在2022年，疫情導致新加坡人力緊張和施工延誤，最終增加了待建房屋的等待時間。在供應方面，二手因為疫情影響成交，故房屋空置單位增加，令出租屋供應充裕。市場預期2024年首6個月，因為美國利率難再上升，房地產價格預計將保持高位且穩定，同時預計租賃將出現溫和減速。由於新加坡房地產市場的表現可能相對平穩，期內的穩定性對投資者及業主有吸引力。
租金價格增長緩慢可歸因於住房供應大幅增加，2022年至2023年有超過2.8萬套新私人住宅物業（不包括行政公寓或EC，即執行共管公寓）竣工，隨着住房供應增加，吸引租客的競爭加劇，導致租金有機會下調。由於在家工作的需求和新建房屋的延誤，許多當地人租了公寓。然而，隨着新房建設竣工，更多家庭搬進新房，導致內需急劇下降。
因此，PropertyGuru數據顯示，已竣工私人住宅單位的空置率從2023年第1季的6%，上升至第3季的8.4%。2024年私人租金上升空間有限，房地產報告預計今年租賃市場將繼續疲軟，這對租客來說可能是個好消息，因租金升幅有限。同時，私人住宅租賃市場在2023年下半年已經放緩，尤其是豪宅類別，在疫情期間因交投疏落，令住房短缺和需求強勁導致過去兩年租金價格大幅上漲。不過，新增住房供應量預計將在2024年繼續增長，新增近1萬套住房計劃竣工的住宅，考慮到住房供應增加，故市場預期租金不會大升。
住房供應增 租金料難大升
整體私人租金可能從2022年的29.7%增幅，下降至2023年的12%至14%左右，以及2024年的2%至5%。到2024年，城市邊緣或中部以外其他地區（RCR）竣工住宅將略多於3900套，這些地區包括加東、上武吉知馬、碧山和中峇魯等地區。城市邊緣地區的業主將面臨對爭租客更激烈的競爭，因為2022年至2024年將有近16,000套新房竣工，這可能會導致這些地區的租金價格下降。
摩根士丹利的觀點是基於住房空置率和銷售等指標，預測2024年房價可能會下降3%，組屋升級者將再次能夠負擔得起新公寓（或至少是相當大的轉售公寓）。第一太平戴維斯（Savills）最近的研究發現，新加坡房地產行業的前景將喜憂參半，但2024年預計會有更多交易。第一太平戴維斯在報告中表示，2024年供應充足，租金可能會出現高達5%的負偏差。「在資本價值方面，外國人購買量的下降（由於去年4月ABSD稅率提高）可能對CCR（核心中部地區）樓價的影響更大，但總體而言，2024年樓價可能會保持平穩。 」同時，報告認為，去年的基數相對較低，目前看來利率已見頂，令投資者對2024年樓市感到樂觀。
旅業復蘇 經濟料增1至3%
新加坡中介商99.CO發表報告指出，受市場穩定和經濟狀况改善的綜合影響，預計2024年私人住宅市場價格將小幅增長。新加坡貿易和工業部（MTI）預計，在旅遊業和電子產品等行業復蘇的推動下，該國經濟將增長1%至3%。許多經濟學家預測，較低的利率可能會進一步降低借貸成本，提高住房負擔能力，私人住宅銷售預計將保持強勁，料售出1.6萬至1.9萬伙，價格增長預計在3%至6%之間。
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