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溫傑：新世界提前釋放北都價值
政府於2021年提出發展北部都會區，估計能開拓約600公頃房屋及經濟發展用地，並容納250萬居住人口。此外，新世界發展亦於年報中表明，將繼續加快農地轉換以釋放價值，並於補充土地儲備時善加利用政府的政策及措施。由此可見，有關北都及農地發展的消息及政策，會對集團有一定影響，我們因此會集中此兩點作出分析。
根據年報，於2023年6月30日，集團於新界持有合共約1636萬方呎待更改用途的應佔農地土地面積，其中約90%位於北都範圍。集團近年先後就北部都會區內9幅用地申請改劃及發展，合共涉及土地面積達484萬方呎，集中在元朗唐人新村、新田一帶。若所有項目成功落實改劃，涉及的可建樓面面積將達1270萬方呎，預計可提供2.3萬個單位供應。
集團早前已公布，跟華潤置地（1109）簽署全港首個央企港企合作的《北部都會區項目合作協議》，先行發展兩幅位於元朗南一帶「高端專業服務和物流樞紐」用地，佔地近15萬方呎，約1800個住宅單位擬於今年動工，市場估值逾100億元。此合作模式可攤分前期發展成本，例如分擔補地價支出。另外，合資方式亦可早在土地開發期獲得注資，變相提前釋放土地價值，加快資金回籠速度。
至於政策上，政府早前公布了兩項新修訂，包括修訂北部都會區原址換地安排，重點是在符合兩項條件下，可協助發展商收回第三方土地；第二是擴展標準金額補地價框架。業界相信，相關修訂將加快北部都會區的發展進程，有利新世界等發展商。
除物業發展，集團的商場業務亦有好消息。集團旗下K11 MUSEA及K11 Art Mall，於剛過去的聖誕節假期（12月23日至26日）表現強勁。以K11 MUSEA計，今年12月整體銷售額創下開業以來單月新高。其中，單是聖誕節期間會員銷售額已按年飈近80%。集團正積極推進一站式大型零售、餐飲、娛樂地標──位於機場航天城的11 SKIES，料有助提升中長線的租金收入，並增加業績的穩定。
部分投資者或較擔心集團負債率較高的問題，我們的觀點是管理層正按計劃執行連串企業行動，而利淡消息相信已大致反映在股價上。首先，出售新創建（0659）後，集團現金將增加，可望滿足2024財年相關支出。第二，根據瑞銀計算，上文提到集團持有大量農地，若以每方呎賠償1267元計算，將令集團的淨負債率顯著下跌。最重要的是，現時股價對比資產淨值有65%折讓，已接近以往低位，投資者或毋須過度悲觀。
（筆者為證監會持牌人，其及其有聯繫者並無擁有上述股份發行人之財務權益）
凱基亞洲投資策略部主管
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